La vente de parties communes au profit d'un copropriétaire

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L’hypothèse visée ici est celle où un copropriétaire souhaite acquérir des parties communes pour les transformer en partie privative. C’est le cas par exemple où un copropriétaire désire aménager des combles parties communes en appartement.

Cette opération nécessite :
 - une décision de l’assemblée générale des copropriétaires
- une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété
- un acte de vente.


Forum sur la copropriété

Préalablement à la décision de l’assemblée, le copropriétaire souhaitant acheter les parties communes devra demander à un Notaire de rédiger les projets d’acte modificatif de l’état descriptif de division et de règlement de copropriété. En effet ces projets devront être notifiés à tous les copropriétaires préalablement à la tenue de l’assemblée. De même, devront être notifiés les conditions essentielles du contrat de vente (le prix de vente, modalités de paiement, etc…)

Règles de majorité de l’assemblée générale

La cession d’une partie commune est en principe décidée à la majorité de l’article 26 c'est-à-dire à la majorité des 2/3 des voix. Toutefois, lorsque la cession porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits de jouissance des parties privatives, la décision devra être prise à l’unanimité.
De plus, il n’est pas rare que la transformation des parties communes en partie privative nécessite des travaux affectant les parties communes. C’est le cas par exemple lorsque la copropriété cède un comble, qui doit être réuni à l'appartement situé à l'étage inférieur, pour former un duplex. Il y aura lieu alors d’effectuer certains travaux pour réunir le comble et l’appartement, créer un escalier, et éventuellement un velux dans la toiture.
Outre une éventuelle autorisation d’urbanisme à obtenir, ces travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur doivent en principe être autorisés à la majorité de l’article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires (peu importe qu’ils soient présents ou non à l’assemblée).

Les actes notariés

Une fois l’autorisation acquise, les parties devront alors se rapprocher du Notaire pour signer les actes authentiques :
* le modificatif d’état descriptif de division : cet acte permet de créer un nouveau lot dans lequel il sera nécessaire de désigner  les nouvelles parties privatives ainsi que les quotes-parts de parties communes attachées. De même, cet acte permettra de modifier les tantièmes de parties communes de tous les copropriétaires suite à la modification des parties communes.
* Le modificatif du règlement de copropriété : il y aura lieu de modifier la grille de répartition des charges, la description des parties privatives et communes,  etc…
* La signature de l’acte de vente.

Ecrit par Yannick GROS - Diplômé notaire

NEW DEAL IMMOBILIER, réseau immobilier de mandataires immobiliers

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Commentaires   

#2 COLLIN JEAN LOUP 25-01-2014 16:22
Analyse utile mais qui ne répond pas au cas suivant : le projet de cession porte sur des parties communes de Pavillon ( figurant comme telles au Règlement de copropriété ) et non pas générales.
Quelle est l' instance de décision préalable ?
L' A.G. ( extraordinaire ) de tous les copropriétaires ?
Celle des seuls copropriétaires du dit Pavillon ?
Dans cette dernière hypothèse, quelle est la procédure

MERCI
#1 eva 31-05-2012 16:44
Bonjour,
Vos explications sont très claires et utiles.
Néanmoins, que se passe-t-il lorsqu'un copropriétaire a obtenu plus de trois ans après la vente l'annulation de la résolution (le syndic bénévole n'avait jamais notifié le PV d'AG), mais qu'entre temps, le copropriétaire qui a acquis les parties communes a signé l'acte de vente chez le notaire ?
Peut-on obtenir enfin l'annulation de la vente ?

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