Diagnostics techniques :

Vente d’un appartement en copropriété

écrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER Agence immobilière

 

Propriétaires d’un appartement à Aix les Bains, vous souhaitez le vendre mais ne connaissez pas les documents à communiquer à vos acquéreurs potentiels.

Nous allons vous donner un aperçu de l’ensemble des diagnostics techniques à réunir en vue de la signature de votre compromis concernant votre appartement en copropriété. Nous étudierons les points suivants :

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Plomb

Amiante

Termites

Gaz

Risques naturels et technologiques

Performance énergétique

Electricité

Diagnostics à venir

Choix du diagnostiqueur

 

Plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb s’impose dès lors que l’appartement se trouve dans un immeuble construit antérieurement au 1er janvier 1949. Si c’est le cas, seul les lots de copropriété affectés à l’habitation seront concernés.

Ce diagnostic  est destiné à prévenir les risques de saturnisme.

Lors de la signature de l'acte authentique de vente de votre appartement, le constat de risque d'exposition au plomb doit être annexé audit acte. A défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés relatifs aux risques de saturnisme.

Le diagnostic constatant la présence de plomb a une durée de validité d’un an.

Toutefois, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation si celui-ci établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction. En l’espèce, le constat initial sera joint au dossier de diagnostic technique.

Les parties communes de l’immeuble, dont dépend l’appartement, doivent également faire l'objet d'un constat de risque d'exposition au plomb. En théorie, ce diagnostic a dû être établi avant le 12 août 2008, à la diligence du syndicat des copropriétaires.

Amiante

Diagnostics immobiliersLe recours à un diagnostiqueur professionnel est nécessaire pour rechercher la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.

Vous êtes tenus de fournir ce diagnostic amiante dès lors que l’appartement que vous vendez fait partie d’un immeuble construit en vertu d'un permis de construire antérieur au 1er juillet 1997.

Ce diagnostic, toujours en cours de validité, permettra au vendeur de ne pas voir sa responsabilité engagée en cas de vices cachés correspondant à la présence d’amiante dans l’appartement.

La durée de validité du diagnostic amiante est illimitée.

En ce qui concerne les parties communes, le syndicat des copropriétaires est obligé de faire effectuer un constat et d'établir sans délai un dossier technique amiante (C. santé publ., art. R. 1334-25).

Termites (insectes xylophages)

L'article L. 133-6 du Code de la construction et de l’habitation impose l’établissement d’un état relatif à la présence de termites, à défaut, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

La durée de validité de ce diagnostic est de 6 mois.

Dans notre cas, la vente d’un appartement sur Aix les Bains, le diagnostic lié à la présence de termites n’est pas obligatoire. En effet, le diagnostic s’impose uniquement pour les biens immobiliers situés dans les communes où des foyers de termites ont été identifiés. Un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.

En l’espèce, la commune d’Aix les Bains, comme toutes celles de Savoie, n’est pas concernée par un arrêté préfectoral de ce type. Le diagnostic termites n’est donc pas nécessaire.

Il faut toutefois rappeler que le vendeur reste responsable des vices cachés, comme par exemple la présence d’insectes xylophages, dès lors qu’il en avait connaissance et qu’il n’a pas averti son acquéreur de ce fait.

L’occupant du bien immobilier, ou à défaut le propriétaire, doit faire une déclaration en mairie dès qu’il a connaissance de la présence de termites. En ce qui concerne les parties communes d’un bien en copropriété, cette obligation incombe au syndicat des copropriétaires.

Gaz

Si l’appartement sis à Aix les Bains que vous vendez possède une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans, un diagnostiqueur devra établir un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes.

En l'absence de ce diagnostic lors de la vente de votre appartement, il vous sera impossible de vous exonérer de la garantie des vices cachés relative à l’installation intérieure de gaz.

Ce diagnostic, réalisé seulement dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, possède un délai de validité de 3 ans.

Risques naturels et technologiques

Contrairement à la majorité des autres diagnostics, l’état des risques naturels et technologiques peut entraîner la nullité de l’acte ou une diminution du prix de vente, s’il fait défaut lors de la signature de l’acte authentique de vente de votre appartement.

L’acquéreur du bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, doit être informé par le vendeur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret.

L’état des risques naturels et technologiques est généralement établi par le notaire à partir des informations mises à disposition par la préfecture.

Si l’appartement que vous vendez a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application des articles L.125-2 et L.128-2 du Code des assurances, vous êtes tenus d'en informer par écrit l'acquéreur. Cette information sera mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente de votre bien immobilier.

Pour connaître les risques naturels et technologiques sur la Commune d'Aix les Bains, nous vous invitons à consulter le site de la Préfecture de Savoie : risques naturels et technologiques Aix les Bains.

Performance énergétique

Ce diagnostic détermine la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bien immobilier et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique.

Pour améliorer les performances du bien, le diagnostic énergétique est accompagné de diverses recommandations.

Le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative. Ainsi, l’acquéreur ne pourra se prévaloir des informations dudit diagnostic à l’encontre du vendeur.

Le diagnostic de performance énergétique est valable pendant 10 ans.

Electricité

La vente de votre appartement entraîne l’obligation de réaliser un état de l'installation intérieure d'électricité dès lors que ladite installation date de plus de 15 ans.

Prévu par l'article L. 134-7 du Code de la construction et de l’habitation, ce diagnostic permet au vendeur de s’exonérer en cas de vices cachés liés à l’installation électrique.

Dans la pratique, ce diagnostic relève généralement un nombre très importants d’anomalies. Il convient de relativiser le côté « dramatique » qu’il peut susciter tant il est difficile d’avoir un bien exempt de toute anomalie.

La durée de validité de l’état de l’installation intérieure d’électricité est de 3 ans.

Diagnostics à venir

Assainissement

Depuis le 1er janvier 2011, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique est obligatoire.

Ce document est un certificat concernant uniquement les installations d’assainissement non collectif.

Dans le cadre de la vente d’un appartement, cette obligation sera donc souvent sans objet.

Détecteur de fumée

Le Parlement a adopté une loi imposant l’installation d’un détecteur de fumée dans tous les lieux d’habitations. Tous les logements devront être équipés de ces détecteurs de fumée d’ici 2015.

Choix du diagnostiqueur

Dans le cadre de la vente de votre appartement à Aix les Bains, le recours à un diagnostiqueur professionnel s’imposera dans les cas suivants :

- constat de risque d'exposition au plomb ;

- état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;

- état relatif à la présence de termites ;

- état de l'installation intérieure de gaz ;

- diagnostic de performance énergétique ;

- état de l'installation intérieure d'électricité.

Ces documents doivent être réalisés par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés. Le diagnostiqueur est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

De plus, il doit présenter une impartialité et une indépendance vis à vis du propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui. Il en est de même à l’égard d’une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents obligatoirement établis par un diagnostiqueur professionnel.

 

New Deal Immobilier, réseau de mandataires immobiliers, vous accompagne de l'estimation immobilière gratuite à la vente de votre bien.

NEW DEAL IMMOBILIER, Agence immobilière

J. LOUIS, diplômé notaire

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