Vente à réméré d'une résidence principale et risque de requalification en pacte commissoire interdit (jurisprudence)

Par Réseau de mandataires immobiliers Réseau d'agents indépendants

 

La vente à réméré d'une résidence principale est un montage juridique pouvant être frappé de nullité dès lors qu'il est requalifié en pacte commissoire. Une telle vente doit donc être appréhendée avec une grande vigilance. La jurisprudence ci-dessous mettra en garde les investisseurs et professionnels aimant les risques!

Forum sur la vente à réméré

 

Cour d'appel d'Amiens (Chambre 1, section 1) - 24 Avril 2008

L'arrêt requalifie en l'espèce un engagement de vente à réméré en acte pignoratif entraînant de ce fait la nullité de l'acte. Si l'ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 autorise les pactes commissoires, ceux-ci restent prohibés lorsqu'ils concernent la résidence principale. L'arrêt ci-dessous est donc toujours d'actualité si le litige concerne une vente avec faculté de rachat (vente à réméré) d'une résidence principale.

 

 

Cour d'appel d'Aix-en-Provence (Chambre 1 A) - 17 Avril 2012

Si l'arrêt ne requalifie pas en l'espèce la vente avec faculté de rachat (vente à réméré) en acte pignoratif, il rappelle les indices pouvant entraîner un telle requalification, à savoir :

- la vileté du prix,
- la relocation du bien au vendeur,
- la fréquence des achats effectués par la même personne,
- le caractère usuraire de l'opération ;

 

Requalification d'une vente à réméré : Cour d'appel d'Amiens (Chambre 1, section 1) - 24 Avril 2008

Par acte notarié du 22 mai 2003, les époux B. se sont engagés à vendre à Monsieur A. un immeuble à usage d'habitation sis à [...], moyennant le prix principal de 61 000 euros, mais avec faculté de réméré dans les trois ans, moyennant le versement d'une somme de 91 469,41 euros. Il était également stipulé que l'acquéreur laisserait les vendeurs occuper l'immeuble pendant un délai maximum de trois ans à compter de la réitération de la vente par acte authentique, moyennant une indemnité d'occupation de 610 euros par mois, hors charges. La réitération devait intervenir le 12 juillet 2003 au plus tard. Les époux B. s'y étant dérobés, Monsieur A. les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Quentin, afin de les voir condamnés sous astreinte à passer l'acte.
 
Par jugement du 19 octobre 2006, le Tribunal a requalifié la vente à réméré en contrat pignoratif, prononcé sa nullité, débouté Monsieur A. de l'ensemble de ses demandes, dit que les époux B. lui restaient devoir une somme de 32 597,16 euros, et condamné le demandeur aux dépens.
 
Selon une déclaration reçue au greffe de la Cour le 19 décembre 2006, Monsieur A. a interjeté appel de ce jugement.
 
Il demande à la juridiction de céans de l'infirmer en consacrant l'existence d'une vente à reméré, en la déclarant valable, en condamnant les intimés, sous astreinte, à régulariser la vente par acte authentique et à lui payer 6 100 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, outre 3 000 euros sur le fondement de l' article 700 du Code de procédure civile .
 
L'appelant soutient que le prix de 61 000 euros convenu en l'espèce n'est ni symbolique, ni dérisoire, mais constitue au contraire un prix sérieux au regard de l'avantage conféré aux vendeurs par la clause de réméré et par l'indisponibilité immédiate du bien immobilier. Il conteste les évaluations de l'U.C.B. et de l'agence immobilière Laforêt, dont se prévalent les vendeurs, en faisant valoir que la première est arbitraire et partiale en ce qu'elle émane d'un créancier hypothécaire, tandis que la seconde ne tient compte ni de la spécificité du réméré, ni de la valeur de l'immeuble à la date de la vente.
 
S'agissant du bail consenti aux époux B., il explique que la construction juridique du contrat de vente à réméré implique régulièrement la conclusion d'un contrat de bail entre l'acquéreur et le vendeur au cours du délai imparti à ce dernier pour exercer sa faculté de réméré, et qu'en l'espèce, le montant du loyer correspond à la valeur locative du bien.
 
Il conteste être un habitué des ventes sur saisie immobilière, comme l'affirment les époux B.. Il rappelle par ailleurs que par un précédent jugement du 13 avril 2006, rendu en l'espèce, le Tribunal avait écarté l'existence du vil prix, et que dès lors, il ne pouvait retenir la qualification de contrat pignoratif. Il souligne que les parties ont bénéficié des conseils du notaire qui a reçu la promesse de vente, et que celui-ci atteste que ce sont les époux B. qui, pour échapper à une vente sur saisie immobilière, ont proposé la vente à réméré, afin d'obtenir de l'acquéreur qu'il désintéresse l'U.C.B.
 
Les époux B. concluent pour leur part à la confirmation du jugement et sollicitent une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l' article 700 du Code de procédure civile .
 
Ils soutiennent que l'impignoration est caractérisée en l'espèce par la vileté du prix, la relocation du bien au vendeur et la fréquence des achats effectués par Monsieur A., tout comme par la différence importante entre le prix de vente et la valeur de rachat. Ils soulignent que l'appelant lui-même a reconnu dans ses conclusions qu'ils avaient cherché par le biais de cette vente une opération de crédit.
 
Le délibéré a été initialement fixé au 20 mars 2008, mais par arrêt du même jour, la Cour l'a prorogé au 24 avril suivant, dans l'attente de la remise par Maître C. des pièces communiquées par les époux B..
 
DISCUSSION
 
La distinction entre vente à réméré et contrat pignoratif présente un intérêt au regard de la prohibition des pactes commissoires, édictée par l'ancien article 2078 du Code civil .
 
L' ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 , qui a réformé le droit des sûretés, a, certes, admis la validité de tels pactes, mais en l'espèce, la vente est antérieure à son entrée en vigueur : il y a donc lieu de rechercher si le contrat conclu entre les époux B. et Monsieur A. ne présente pas un caractère pignoratif.
 
A cet égard, il n'importe que l'allégation des époux B. selon laquelle Monsieur A. serait un habitué des ventes sur saisie immobilière ne soit étayée d'aucune preuve. En effet, la fréquence des achats effectués par la même personne n'est qu'un indice parmi d'autres permettant de caractériser l'impignoration : il ne constitue pas plus une condition nécessaire que suffisante, de la requalification d'une vente à réméré en contrat pignoratif.
 
Par contre, il y a lieu de relever en l'espèce, que le prix de vente (61 000 euros) est très éloigné des prix du marché, puisqu'une négociatrice de l'agence Laforêt Immobilier de Saint-Quentin a estimé, dans un courrier du 21 décembre 2005, la valeur du bien entre 168 000 euros 'minimum' et 173 000 euros, tandis que l'U.C.B., dans un courrier du 15 février 2005, fait état d'une expertise retenant une valeur de 154 000 euros.
 
Ni l'augmentation générale des prix de l'immobilier, ni le fait qu'il s'agisse d'une vente à réméré, ne suffisent à expliquer cet écart, d'autant que le prix du réméré lui-même (91 469,41 euros) reste largement inférieur à ces estimations, que Monsieur A. conteste sans pour invoquer d'éléments qui les contrediraient.
 
En outre, la comparaison entre le prix d'achat (61 000 euros) et le prix du réméré (91 469,41 euros) fait apparaître un taux d'intérêt composé, sur trois ans, de 14,46 %, plus de deux fois supérieur au seuil de l'usure applicable en 2003 aux prêts immobiliers consentis à des particuliers. A ce taux excessif, s'ajoutent le prix du bail consenti aux époux B., soit 610 euros par mois hors charge, ce qui est loin d'être négligeable.
 
S'agissant enfin de la commune intention des parties, il convient de noter qu'aux termes d'une attestation établie par Maître B., notaire en l'étude duquel a été passé l' acte du 22 mai 2003 , 'Monsieur et Madame B. ont bien sollicité Monsieur A. pour qu'il avance les fonds nécessaires pour arrêter la procédure de saisie immobilière en cours et lui ont proposé en contrepartie la vente à réméré dans les conditions du protocole d'accord que j'ai établi'.
 
Monsieur A. le reconnaît d'ailleurs dans ses conclusions d'appel, tout comme il reconnaît s'être engagé à désintéresser lui-même l'U.C.B.
 
La vente conclue avec les époux B. ne constituait donc qu'une forme de rachat de crédit garantie par un transfert de propriété de l'immeuble, s'analysant en un pacte commissoire.
 
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, et Monsieur A., débouté de l'intégralité de ses prétentions et condamné aux entiers dépens d'appel, conformément au principe posé par l' article 696 du Code de procédure civile .
 
Il n'est pas pour autant inéquitable de débouter les époux B. de la demande d'indemnité qu'ils ont présentée sur le fondement de l'article 700 dudit code.
 

PAR CES MOTIFS
 
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,
 
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
 
Déboute Monsieur A. de l'intégralité de ses prétentions ;
 
Déboute les époux B. de leur demande d'indemnisation des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
 
Condamne Monsieur A. aux entiers dépens d'appel, avec application au profit de Maître C. du droit de recouvrement direct prévu à l' article 699 du Code de procédure civile .

 

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Indices requalifiant une vente à réméré en pacte commissoire : Cour d'appel d'Aix-en-Provence (Chambre 1 A) - 17 Avril 2012

Suivant acte d'huissier en date du 12 août 2009, M. Thierry S. a fait assigner M. Lionel G. et Me Nicolas B. devant le tribunal de grande instance de Toulon en nullité des actes authentiques conclus les 6 et 12 août 2008 comme destinés à contourner l'interdiction des pactes commissoires sur sa résidence principale, en requalification du contrat de vente à réméré en contrat pignoratif et en responsabilité du notaire. Il sollicitait la condamnation solidaire des deux défendeurs à lui verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts.
 
Par jugement en date du 14 avril 2011, le tribunal de grande instance de Toulon a dit M. Thierry S. mal fondé en toutes ses demandes et l'en a débouté. Il l'a condamné à payer la somme de 1.500 euro à M. Lionel G. et celle de 1.000 euro à Me Nicolas B. sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire.
 
M. Thierry S. a interjeté appel de cette décision suivant déclaration déposée au greffe le 5 mai 2011.
 
M. Thierry S., aux termes de ses conclusions en date du 14 juin 2011, demande à la cour :
 
De réformer le jugement déféré,
 
De constater l'existence d'une violence viciant son consentement au moment de la conclusion des engagements,
 
De constater le montage contractuel frauduleux constitué par les différents actes et notamment les actes authentiques des 6 et 12 août 2008, destiné à contourner l'interdiction des pactes commissoires sur la résidence principale de M. Thierry S.,
 
De requalifier le contrat de vente à réméré en acte pignoratif,
 
De prononcer la nullité de tous les actes conclus par M. Thierry S.,
 
De constater la responsabilité civile délictuelle de M. Lionel G. et de Me Nicolas B. et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 15.000 au titre de son préjudice moral, celle de 61.099,31 euro en réparation de son préjudice financier et celle de 5.000 euro sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Il fait valoir que son appartement de Six-Fours ' qui constituait sa résidence principale ' faisait l'objet de poursuites de saisie immobilière par divers créanciers et que M. Lionel G., marchand de biens, lui a proposé de désintéresser ses créanciers pour éviter la vente sur saisie et de conclure divers actes, l'un valant reconnaissance de dette à hauteur de 71.928,28 euro remboursable à première demande par compensation avec le prix d'achat de l'appartement dans le délai de 12 mois, en une seule mensualité sans intérêts, l'autre constatant la vente du bien avec faculté de rachat pendant un délai de 12 mois moyennant paiement du prix et des frais majorés de 16%, le prix de vente étant payé à hauteur de 71.928,28 euro par compensation avec la reconnaissance de dette établie quelques jours auparavant.
 
Il prétend qu'il était en état de faiblesse et de contrainte économique au moment de la signature des actes, ce qui a entraîné la perte de son libre arbitre ; que la violence morale qui a été exercée sur lui par M. Lionel G., professionnel, doit être appréciée in concreto et en prenant en compte l'aggravation de sa dépendance économique créée par la remise, par M. Lionel G., de deux avances de 22.500 euro en tout. Il soutient en outre que la vente à réméré a été utilisée pour contourner l'interdiction des pactes commissoires permettant au créancier gagiste de s'approprier le gage en cas de carence de son débiteur, interdiction maintenue par la réforme du droit des sûretés lorsque le gage est la résidence principale du débiteur ; qu'elle doit être requalifiée en contrat dit pignoratif, donc frappé de nullité ; qu'ici, le cumul entre le prêt souscrit quelques jours avant la vente, le maintien de M. Thierry S. dans les lieux (clause non écrite mais résultant des faits), la sous-estimation du prix (le prix de 97.000 euro étant très éloigné de la valeur du bien, estimée entre 150.000 et 180.000 euro) et le taux usuraire assortissant le prix de rachat (16%), permettent de retenir qu'il s'agit d'un contrat pignoratif.
 
Il ajoute que la responsabilité du notaire est engagée, l'exercice de son devoir de conseil lui commandant d'alerter le signataire sur le risque de perte de son logement, le notaire ne pouvant se retrancher derrière son rôle de simple authentificateur des actes dont il savait, puisqu'il les a reçus tous les deux, à quelques jours d'intervalle, qu'ils méconnaissaient les droits de M. Thierry S. ; que le notaire a également manqué à son obligation de conseil en n'appelant pas son attention sur les risques d'un paiement d'une partie du prix en espèces qui a été au demeurant fictive.
 
Il indique qu'il a droit, outre la nullité des actes, à la réparation de son préjudice moral et de son préjudice financier constitué par le fait que la reconnaissance de dette de 71.938,28 euro représente quasiment le double de la créance originelle due à ses créanciers poursuivants.
 
M. Lionel G., en l'état de ses écritures en date du 10 août 2011, demande à la cour :
 
de dire les demandes de M. Thierry S. irrecevables sur le fondement, de l'article 1351 du code civil, pour autorité de chose jugée des jugements du tribunal d'instance de Toulon du du 28 avril 2009 prononçant son expulsion et du JEX du 27 avril 2010 rejetant sa demande de délais,
 
De confirmer le jugement déféré et de débouter M. Thierry S. de toutes ses demandes,
 
De dire que l'acte contesté est bien une vente avec faculté de rachat et de débouter M. Thierry S. de ses demandes en nullité et en requalification du contrat du 12 août 2008 en acte pignoratif et de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral et pour préjudice financier, ainsi que de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
 
De condamner M. Thierry S. à lui verser une somme de 5.000 euro à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile et une somme de 3.000 euro sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Il fait valoir :
 
que l'acte authentique du 12 août 2008 mentionne à plusieurs reprises que le bien vendu est libre de toute occupation et que M. Thierry S. ne peut donc se prévaloir de l'article 2459 du code civil qui interdit la clause d'une convention d'hypothèque prévoyant que l'immeuble sera la propriété du créancier en cas de défaillance du débiteur lorsqu'il s'agit de la résidence principale de celui-ci, étant ajouté au demeurant que la convention d'hypothèque n'a jamais été suivie d'effet puisque le créancier est devenu propriétaire par l'effet de l'acte de vente ;
 
que M. S. a accepté la vente avec faculté de rachat, qu'il a encaissé le prix de vente et qu'il doit exécuter la convention de bonne foi ;
 
qu'il est de mauvaise foi en refusant livrer le bien depuis plus de 3 ans et en prétendant qu'il l'occuperait avec l'accord de l'acquéreur, et ce malgré le jugement d'expulsion du 28 avril 2009 ;
 
que M. S. pouvait parfaitement, s'il l'entendait, souscrire un prêt pour rembourser la somme de 39.118,57 euro qu'il devait à la Banque Patrimoine et Immobilier ; qu'entre les parties, il a toujours été question de vente et non de prêt et que le prix de vente est d'ailleurs très supérieur à la dette ;
 
que M. S. n'a jamais été en état de faiblesse et qu'il n'a jamais subi la moindre violence ;
 
que le contrat n'est pas pignoratif à défaut d'existence des quatre indices révélant un contrat pignoratif : pas de relocation du bien à M. Thierry S., pas de stipulation de rachat perpétuel ou prorogé, pas d'habitudes d'usurier de l'acquéreur (le taux annuel brut étant en réalité, compte tenu du délai entre le versement et la faculté de rachat et compte tenu des frais qu'a dû supporter M. Lionel G., de 4,61% l'an), pas de vileté du prix (M. Lionel G. ayant dû débourser en fait 109.276,25 euro et le prix devant subir une décote en raison de la faculté de rachat donnée au vendeur et des diverses contraintes du bien).
 
Il ajoute qu'il a dû payer pour M. Thierry S. , outre le remboursement de la créance de la banque, les frais de procédure de saisie immobilière (8.212,46 euro), le chèque de 1.196 euro remis au conseil de M. Thierry S., la somme de 2.500 euro remise en espèces, une somme de 20.000 euro versée par chèque le 22 mars 2008, la somme de 300 euro versée à Me Nicolas B. et le solde du prix de vente à hauteur de 17.061,72 euro en numéraires.
 
Me Nicolas B., suivant conclusions en date du 21 juillet 2011, sollicite la confirmation du jugement du tribunal de grande instance de Toulon déféré et le rejet des prétentions de M. Thierry S..
 
A titre subsidiaire, s'il en était besoin, il demande à la cour de constater l'absence de toute démonstration de l'existence d'un vice du consentement de M. Thierry S. par la violence au sens des articles 1109, 1111 et 1112 du code civil, et l'absence de toute faute du notaire, de tout lien de causalité et de tout préjudice subséquent, donc de prononcer la mise hors de cause du noatire, Me Nicolas B..
 
Il réclame la condamnation de M. Thierry S. à lui verser une somme de 2.000 euro sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Il fait observer que les actes sous seing privé ont été régularisés par les parties bien avant son intervention et que les accords étaient scellés entre elles, de sorte que le notaire les a seulement authentifiés et ne pouvait influer sur l'économie des accords préalables ; que M. Thierry S. ne faisait l'objet ni d'une tutelle ni d'une curatelle et que le notaire ne pouvait douter de sa capacité à contracter ; que l'état de nécessité ou de faiblesse allégué n'est pas établi et qu'il n'existe pas d'éléments objectifs qui auraient permis au notaire d'être alerté sur une éventuelle violence exercée sur M. Thierry S. ; que les contrats reflètent l'intention des parties et que les critères de l'acte pignoratif ne sont pas remplis, le notaire n'ayant, en tout état de cause, aucune connaissance de la prétendue location du bien à M. Thierry S. (d'ailleurs rejetée par le tribunal d'instance) et de la prétendue vileté du prix (celui-ci ayant été librement négocié par les parties) ; que le paiement du prix par compensation avec une dette n'est nullement prohibé.
 
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 20 mars 2012.
 
MOTIFS DE LA DECISION :
 
Attendu qu'il est constant, à la lecture des pièces versées au dossier par les parties :
 
- que M. S. faisait l'objet d'une procédure de saisie immobilière sur l'appartement dont il était propriétaire à [...], sur les poursuites de la Banque Patrimoine et Immobilier en vertu d'une créance de celle-ci arrêtée au 1er octobre 2007 à la somme de 31.230,27 euro, mais que cette procédure a été stoppée par jugement en date du 13 mars 2008, la banque poursuivante ayant été désintéressée ;
 
- que M. S. a signé, le 22 mars 2008, une reconnaissance de dette au profit de M. G. pour une somme de 71.938,28 euro dont il était indiqué qu'elle avait été versée par celui-ci directement entre les mains de ses créanciers et entre ses propres mains pour faire face à ses dépenses personnelles (2.500 euro remis en espèces et 20.000 euro versés par chèque de banque), suivant détail très précis mentionné dans l'acte ; qu'il s'engageait, par cet acte, à rembourser la somme de 71.938,28 euro à première demande par compensation sur le prix d'achat de son appartement conformément à un compromis de vente signé le 22 mars 2008 pour le prix de 97.000 euro (acte non versé aux débats) ;
 
- qu'un acte authentique de prêt avec garantie hypothécaire a été signé le 6 août 2008 en l'étude de Me Nicolas B., par lequel il était acté que M. G. avait prêté à M. S. la somme de 71.938,28 euro visée dans la reconnaissance de dette du 22 mars, remboursable en une seule échéance fixée au 6 août 2009, sans intérêt ;
 
- qu'un second acte authentique était établi en l'étude de Me Nicolas B. le 12 août 2008 portant vente du bien immobilier de M. S. à M. G. pour le prix de 97.000 euro ; qu'il était inclus une clause de réméré pendant un an, soit jusqu'au 12 août 2009, le vendeur ayant ainsi la possibilité de racheter son bien en remboursant le prix ainsi que divers frais et travaux effectués par l'acquéreur, majoré de 16% ; que le prix était stipulé payé à hauteur de 71.938,28 euro par compensation avec la créance de M. G., à hauteur de 17.061,72 euro versés par avance en espèces suivant quittance signée le 22 avril 2008, et à hauteur de 8.000 euro consignés entre les mains du notaire ;
 
- que, suivant jugement du tribunal d'instance de Toulon en date du 28 avril 2009, l'expulsion de M. S. de l'appartement qu'il continuait d'occuper, comme occupant sans droit ni titre, a été prononcée ;
 
- que M. S. n'a pas exercé sa faculté de rachat avant le 12 août 2009, mais a, à cette date, assigné M. G. devant le tribunal de grande instance de Toulon en nullité des différents actes passés et en réparation des préjudices subis ;
 
Attendu que c'est en vain que M. G. soutient que les demandes de M. S. seraient irrecevables en invoquant l'autorité de chose jugée du jugement du tribunal d'instance de Toulon ayant prononcé son expulsion et du jugement du JEX de Toulon ayant rejeté sa demande de délais ;
 
Qu'en effet, le litige soumis à l'appréciation du tribunal d'instance et du JEX n'avait pas le même objet que le présent litige, s'agissant pour eux d'apprécier, non pas la validité des contrats conclus entre les parties, mais l'existence d'un titre d'occupation de M. S. sur l'immeuble et sa bonne foi pour obtenir des délais ;
 
Attendu, sur la nullité des actes pour vice du consentement, que c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande en considérant qu'il n'était pas rapporté par M. S. qu'il aurait été placé dans un état de nécessité ou de faiblesse tel qu'il aurait été contraint, sous la contrainte morale, de contracter avec M. G. ;
 
Que l'attestation de son médecin traitant indiquant que M. S. serait soigné pour état dépressif n'est pas suffisante pour établir que ses facultés auraient été altérées et qu'il aurait été particulièrement vulnérable, le tribunal ayant, de manière pertinente, relevé que l'intéressé ne faisait l'objet d'aucun arrêt de travail ; que l'attestation de Mme T. qui indique que M. S. aurait été 'une proie facile pour un marchand de biens malhonnête' ne peut être retenue, compte tenu du parti pris manifeste du témoin et de son absence d'impartialité ;
 
Que le fait que M. S. ait rencontré des difficultés financières ne le plaçait pas en état de nécessité lui interdisant d'apprécier sa situation de manière éclairée, compte tenu du montant modéré de la créance de la Banque Patrimoine Immobilier et de sa situation de fonctionnaire à France Telecom lui assurant un revenu régulier ; que l'intéressé ne justifie d'ailleurs pas qu'il n'aurait pu obtenir le moindre crédit auprès des banques ou organismes de crédit pour faire face à ses obligations vis à vis de ses créanciers ;
 
Qu'en tout état de cause, l'opération consistant à vendre à l'amiable son bien au prix de 97.000 euro lui permettait d'éviter la vente judiciaire prévue sur une mise à prix de 60.000 euro et n'était pas contraire à ses intérêts ;
 
Attendu, sur la nullité des actes comme constituant un acte pignoratif, que c'est également à bon droit que le tribunal a rejeté les prétentions de M. S. ;
 
Qu'en effet, celui-ci prétend que la vente à réméré conclue parallèlement à l'acte de prêt avec constitution d'hypothèque constituerait un montage permettant de contourner l'interdiction des pactes commissoires en donnant au créancier, bénéficiaire d'une hypothèque, la possibilité d'appréhender le bien immobilier servant de garantie en l'acquérant et en conservant la propriété si le vendeur n'a pas les fonds nécessaires à l'exercice du rachat ; qu'il soutient que la nullité des actes est encourue, nonobstant les dispositions de l'ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés qui rend le pacte commissoire licite, dès lors que celui-ci reste prohibé dans l'hypothèse où l'immeuble constitue la résidence principale du débiteur, ce qui est, dit-il, le cas de l'espèce ;
 
Mais que la cour observe que la vente à réméré est une convention admise légalement et que sa requalification en acte pignoratif n'est pas une opération aisée qui pourrait se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente, mais doit s'apprécier en fonction d'un certain nombre d'indices :
 
- la vileté du prix,
 
- la relocation du bien au vendeur,
 
- la fréquence des achats effectués par la même personne,
 
- le caractère usuraire de l'opération ;
 
Que le critère de la vileté du prix est essentiel puisqu'en l'état d'un prix raisonnable, l'opération revêt le caractère d'une véritable vente ; qu'en l'espèce, M. S. ne démontre pas que le prix de 97.000 euro serait éloigné des valeurs du marché immobilier pour ce type de bien ; que les attestations des agents immobiliers locaux estimant le studio entre 150.000 et 180.000 euro n'ont aucune valeur probante ; que le rapport établi par M. D. retenant une valeur de 153.950 euro n'apparaît pas probant, la cour relevant que cet expert a retenu une superficie de l'appartement de 51 m2 (en intégrant dans la superficie habitable la véranda), alors que la surface Carrez mentionnée dans l'acte de vente est de 40,13m2 ; que par ailleurs, l'évaluation a été faite en valeur novembre 2010, alors que l'acte de vente conclu entre les parties date d'août 2008, soit plus de deux années auparavant ;
 
Que par ailleurs, M. S. prétend vainement que, dans l'opération, il était prévu qu'il reste dans les lieux ou que le bien lui serait reloué ; qu'en effet, l'acte de vente précise que le bien est libre de toute occupation et qu'aucun engagement de location n'y est pris par l'acquéreur au profit du vendeur ; que les faits démentent également cette affirmation puisque M. G. a, dès le 5 septembre 2008, réclamé le départ des lieux de M. S., d'abord par lettre simple, puis par lettre recommandée enfin par sommation interpellative, sans aucune réaction de la part de ce dernier ; que, bien qu'assigné en expulsion devant le tribunal d'instance, celui-ci n'a pas comparu pour faire valoir son prétendu droit d'occupation ; qu'il ne justifie d'ailleurs pas avoir versé quelque somme que ce soit à titre de loyer ou d'indemnité d'occupation depuis le mois d'août 2008 ;
 
Qu'il n'est pas plus rapporté la fréquence des achats effectués par M. G., la seule qualité de marchand de biens n'étant pas suffisante pour établir qu'il aurait l'usage de ce type d'opérations ;
 
Qu'enfin, il est admis, en matière de vente à réméré, qu'une clause prévoyant un prix de rachat différent du prix de vente est en principe valable et n'est pas contraire à l'essence de ce type de vente, sauf si la somme à rembourser était très supérieure au prix de vente, ce qui donnerait à l'opération un caractère usuraire ; qu'en l'espèce, ainsi que l'expose longuement et précisément M. G. dans ses écritures, la faculté pour M. S. de racheter le bien moyennant le paiement du prix - augmenté des frais et travaux nécessaires supportés par l'acquéreur - assorti d'une majoration de 16% n'apparaît pas usuraire s'il est tenu compte du fait qu'il avait désintéressé les créanciers de M. S. et réglé sa situation à l'égard de la copropriété dès le mois de mars 2008, de sorte que la majoration correspondait à une avance des fonds pendant 18 mois et non pendant un an ;
 
Attendu que la cour constate enfin, comme l'avait fait le tribunal, que, contrairement à ce qui est soutenu par M. S. dans ses écritures, la reconnaissance de dette est parfaitement fondée, les sommes payées par M. G. pour le compte de M. S. pour désintéresser ses créanciers, stopper l'astreinte courant contre lui au profit du syndicat des copropriétaires, régler les divers frais et avancer des fonds à M. S. pour ses dépenses personnelles, telles que détaillées très précisément dans l'acte, étant justifiées par la production, pour chacune d'elles, du chèque ou de la quittance établissant leur règlement ;
 
Attendu qu'il convient en conséquence de débouter M. S. de sa demande en nullité des actes de prêt et de vente des 6 et 12 août 2008 ainsi que de sa demande en dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et d'un prétendu préjudice financier à l'encontre de M. G. ;
 
Attendu que l'action en responsabilité engagée par M. S. contre Me Nicolas B. doit également être rejetée ; que le notaire fait justement observer qu'il n'avait pas à conseiller les parties sur l'économie des accords passés entre elles avant son intervention ; qu'il ne peut lui être fait grief d'avoir manqué à son obligation de conseil pour avoir admis qu'une partie du prix (17.061,72 euro) soit payée en espèces et hors sa comptabilité, s'agissant d'une somme qui avait été versée bien antérieurement à l'acte et qui faisait l'objet d'une quittance en date du 22 avril 2008 ; qu'enfin, au regard de la validité des actes reçus par le notaire, il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation d'efficacité ;
 
Attendu qu'il n'est pas établi que l'exercice par M. S. de son action en justice constitue de sa part un acte de malice ou de mauvaise foi ou résulte d'une faute équipollente au dol ; que la demande de M. G. en paiement de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile a donc été justement rejetée par le tribunal ;
 
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
Vu l'article 696 du Code de Procédure Civile,
 

PAR CES MOTIFS,
 
La cour, statuant publiquement, contradictoirement,
 
en matière civile et en dernier ressort,
 
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulon déféré en toutes ses dispositions ;

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J. LOUIS, diplômé notaire

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Participant à cette conversation

  • Invité - de veauce

    Impossible de retrouver ces deux arrêts sur le site légi france http://www.legifrance.gouv.fr/rechExpJuriJudi.do?init= merci de me dire ou je peut trouver le texte integral

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />Le dictionnaire juridique que vous avez lu doit être incomplet et a isolé une phrase, ce qui induit une erreur.<br /><br />L'article en question valide un pacte commissoire sur la résidence principale seulement en cas de décès de l'emprunteur. <br />D'ailleurs, la tournure de la phrase démontre par elle-même que c'est exceptionnellement dans ce cas précis. De plus, l'interdiction de ce type de pacte n'a d'intérêt que si l'emprunteur est vivant...<br /><br />Art. L. 314-13. - Lors du décès de l'emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs, les héritiers peuvent payer la dette plafonnée à la valeur de l'immeuble estimée au jour de l'ouverture de la succession. Il est procédé à cette estimation en tant que de besoin par un expert choisi d'un commun accord par le créancier et l'emprunteur ou désigné sur requête.<br />« A défaut et nonobstant les règles applicables en matière d'acceptation sous bénéfice d'inventaire, le créancier hypothécaire peut à son choix :<br />(...)<br />« - ou se voir attribuer la propriété de l'immeuble par décision judiciaire ou en vertu d'un pacte commissoire alors même que celui-ci constituait la résidence principale de l'emprunteur.

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  • Invité - Elykia

    Bonjour,<br />Je souhaite faire l'acquisition d'un bien en réméré et je dois dire que votre article me laisse dubitatif...<br />Vous parlez de risque de requalification en pacte commissoire interdit dans votre titre et mentionnez que l'ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 autorise les pactes commissoires mais que ceux-ci restent prohibés lorsqu'ils concernent la résidence principale.<br />N'étant pas juriste, je me suis dirigé vers un dictionnaire juridique ou j'ai pu lire strictement le contraire : "Cette sûreté s'applique tant aux objets mobiliers qu'à la propriété d'un bien immobilier alors même que celui-ci constituait la résidence principale de l'emprunteur".<br />Pouvez vous s'il vous plait m'éclairer sur ce sujet ?

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