Résidence principale et plus-value : nécessité de vendre dans un délai normal

Le principal cas d'exonération de l'impôt sur la plus-value immobilière est celui de la vente de la résidence principale. Si cette cession intervient alors que les vendeurs ont définitivement quitté le bien au profit d'une nouvelle résidence principale, l'exonération peut toujours profiter aux redevables sous certaines conditions. La vente de la résidence principale doit notamment intervenir dans un délai normal comme le rappelle un arrêt du 7 avril 2015.

Plus-value et résidence principale : vendre dans un délai normal

Aux termes de l'article 150-U-II-1° du Code général des impôts, les redevables de l'impôt sur la plus-value immobilière sont exonérés lorsque la mutation porte sur un bien qui constitue « la résidence principale du cédant au jour de la cession ». L'administration fiscale précise que pour mériter la qualification de résidence principale, ledit bien doit être le logement où réside effectivement et habituellement le contribuable.

En cas de contrôle, il est nécessaire que le vendeur qui se prévaut de ce cas d'exonération puisse justifier que le bien vendu était réellement sa résidence principale.

La qualification de résidence principale ne s'éteint pas au moment où le propriétaire quitte définitivement les lieux. Il est tout à fait possible pour celui-ci de bénéficier du cas d'exonération alors qu'il habite déjà dans sa nouvelle résidence principale. Il faut toutefois qu'il ait occupé ledit bien jusqu'à sa mise en vente d'une part, et d'autre part, que la transaction intervienne dans un délai normal.

Qu'est-ce qu'un délai normal pour vendre sa résidence principale?

Cette notion de délai normal pour vendre n'est pas définie précisément par un texte de loi. La notion de "normalité" est donc laissée à l'appréciation de l'administration fiscale, voire du juge en cas de désaccord avec le redevable.

Dans un arrêt de la Cour Administrative d'Appel de Marseille du 7 avril 2015, il est rappelé que le délai de vente peut être considéré comme normal lorsque le propriétaire a accompli les diligences nécessaires, tout en considérant les caractéristiques du bien immobilier, des motifs de la vente, de la conjoncture économique et de la réglementation locale.

En l'occurrence, dans ledit arrêt il ressort que les redevables ont conclu successivement plusieurs mandats de vente, à savoir le 12 septembre 2005, le 13 avril 2007 et le 18 mars 2009. Il est également mentionné que l'épouse a quitté le logement le 3 mars 2006 suite à l'acquisition d'un appartement à Sanary-sur-Mer en date du 1er septembre 2006. L'ancienne résidence principale s'est finalement vendue le 23 juillet 2009, soit environ 3 ans après le départ de l'épouse.

Pour lui écarter la qualification de résidence principale, la Cour a estimé que la redevable ne prouve pas avoir été contrainte d’abandonner le domicile conjugal en urgence en raison des violences dont elle était victime, mais également qu'elle ne prouve pas en quoi l’instance de divorce débutée en septembre 2006 aurait retardé la vente de leur maison. En outre, l'épouse ne démontre pas que les caractéristiques de la maison ou que le contexte économique local auraient pu justifier un délai de 3 ans.

Cet arrêt n'instaure pas un délai préfix pour vendre un bien, mais rappelle simplement que tout est question de faits en ce qui concerne la notion de délai normal. Bien entendu, plus la commercialisation du bien immobilier dure, plus il sera difficile de prouver que toutes les diligences nécessaires ont été accomplies.

Nous préciserons ici que la qualification de résidence principale peut se perdre extrêmement rapidement si ledit bien est occupé par une tierce personne, même de façon temporaire pour une durée très brève.

Jérémy LOUIS - New Deal Immobilier

Diplômé notaire

 

Submit to FacebookSubmit to Google BookmarksSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn
  • Aucun commentaire trouvé

Ajouter vos commentaires

Poster un commentaire en tant qu'invité

0