Réduire sa plus-value immobilière en intégrant le coût des travaux

Un arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes, en date du 22 janvier 2015, estime que le Code général des impôts n'interdit pas de prendre en compte, pour le calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière, le prix d’acquisition des matériaux et celui de leur pose dans le cas où les matériaux ont directement été achetés par le contribuable auprès d'une première entreprise et installés par une seconde.

 

Arrêt de la Cour administrative d'appel de Nantes sur la possibilité d'augmenter le prix d'achat pour le calcul de la plus-value grâce au coût des travaux

L'impôt sur la plus-value concerne exclusivement les mutations à titre onéreux

Il convient dès à présent de rappeler que l'imposition de la plus-value immobilière porte sur le gain réalisé entre l'acquisition et la revente d'un bien immobilier. Sur cette assiette taxable, l'impôt s'élève à 34,5%, prélèvements sociaux compris. Si le principe est simple, de nombreux correctifs et abattements rendent le calcul de l'impôt relativement difficile voire très complexe, notamment dans le cadre d'un démembrement de propriété.

Corriger son prix de revient grâce aux travaux

Parmi les correctifs, il y a donc la possibilité pour le contribuable d'augmenter son prix de revient en intégrant le montant de certains travaux, ce qui peut aboutir à une exonération de l’imposition sur la plus-value, ou a minima sa diminution.

Cette opportunité relative aux travaux portant sur des biens immobiliers achevés est prévue par l’article 150 VB-II-4° du Code général des impôts, qui dispose que "les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives."

Il en découle l'interdiction pour le contribuable de retenir pour leur montant réel les travaux qu'il a effectués lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise.

Pour l'administration fiscale, les matériaux achetés par le propriétaire sont soumis à une logique similaire, même s'ils sont installés par une entreprise.

Cependant, les frais engendrés par l’installation des matériaux facturés par l’entreprise viennent bien majorer le prix de revient, toutes les conditions étant par ailleurs remplies.

La Cour administrative d’appel de Nantes revient sur la position de l'administration fiscale en estimant qu’un redevable de la plus-value immobilière a la possibilité de revoir son prix d'achat à la hausse en lui intégrant le coût des matériaux personnellement achetés dans un magasin, puis installés par une entreprise (CAA de Nantes, en date du 17 février 2011).

Selon la Cour, "si l’administration soutient, qu’au même titre que le coût des travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise, ne peut être pris en compte le coût des matériaux achetés par le contribuable alors même que leur installation est effectuée par une entreprise, les dispositions précitées de l’article 150 VB du CGI ne font pas obstacle à ce que le prix d’acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque les matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise".

Confirmation de la CAA de Nantes

Quatre ans plus tard, la Cour Administrative d’Appel de Nantes confirme donc sa position dans son arrêt du 22 janvier 2015 en rappelant que "les dispositions de l’article 150 VB du Code général des impôts ne font pas obstacle à ce que le prix d’acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque les matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise ».

Quelques précisions sur les travaux

Précisons ici que tous les travaux ne peuvent pas être pris en compte pour réévaluer le prix d'acquisition. Il en est ainsi des travaux d'entretien ou de réparation. Dans ce cas ou en présence de travaux peu onéreux, il est souvent plus intéressant d'opter pour le forfait de 15% ouvert au contribuable détenteur de son bien immobilier depuis au moins 5 ans. Dans cette hypothèse, le prix d'achat sera augmenté de 15% sans qu'il y ait lieu de justifier la réalisation ou le coût d'éventuels travaux.

Submit to FacebookSubmit to Google BookmarksSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn
  • Aucun commentaire trouvé

Ajouter vos commentaires

Poster un commentaire en tant qu'invité

0