La Procédure de délivrance des autorisations d'urbanisme

Ecrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER réseau de mandataires immobiliers

Le droit de propriété est défini par le Code civil comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ». Cependant, au nom de l’intérêt général et en vue d’un aménagement rationnel et équilibré des agglomérations, les collectivités locales peuvent mettre en œuvre des prérogatives de puissance publique afin de limiter ce droit de propriété.
Le droit de construire est réglementé par un certain nombre d’autorisation d’urbanisme sanctionnant le respect des règles d’urbanisme opposables aux particuliers : document locaux d’urbanisme (PLU, règlement de lotissement…) ou des réglementations nationales, ainsi que des servitudes d’utilité publique.
L'ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret du 5 janvier 2007 et plus récemment l'ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 et le décret n° 2012-274 du 28 février 2012 sont venus réformer les autorisations d’urbanisme, notamment pour réduire le nombre d’autorisation, mieux encadrer les délais d’instruction, regrouper les procédures et faciliter la composition du dossier.
Le Code de l’urbanisme prévoit à présent trois permis et une seule déclaration, contre onze permis et cinq déclarations antérieurement à ces réformes.


Les permis de construire, d’aménager, de démolir et la déclaration préalable constituent l’ensemble des autorisations d’urbanisme actuelles. NEW DEAL IMMOBILIER, agence immobilière, vous propose d'étudier la procédure de délivrance des autorisations d’urbanisme.

Sommaire :
I- La demande d’autorisation d’urbanisme
A- Le demandeur
1) Auteur de la demande
2) Recours à un architecte
B- Le contenu de la demande d’autorisation d’urbanisme
II- La décision de l’autorité compétente
A- Instruction des autorisations d’urbanisme
1- Les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme
2- Contrôle de la conformité de la demande
B- Décision
1- Décision expresse
2- Décision tacite
3- Affichage des autorisations d’urbanisme
4- Délai de validité des autorisations d’urbanisme
5- Transfert du permis
III- Contrôle de la conformité des travaux

I- La demande d’autorisation d’urbanisme

A- Le demandeur

1) Auteur de la demande

Depuis le 1er octobre 2007, une déclaration préalable ou une demande d’autorisation peut être déposée :

Forum sur l'urbanisme

- Par le propriétaire du bien immobilier. Il suffit au pétitionnaire de faire état de sa qualité de propriétaire. Il n’a pas à faire la preuve de son titre. La théorie jurisprudentielle du propriétaire apparent s’applique toujours. La jurisprudence a admis cette qualité aux titulaires d’une promesse synallagmatique de vente ou d’une promesse unilatérale de vente.
En ce qui concerne une indivision, un indivisaire peut déposer sa demande seul, sans produire l’accord des autres indivisaires.


Dans une copropriété, si les travaux portent sur une partie privative, un copropriétaire peut déposer seul la demande, alors que si les travaux portent sur une partie commune, il faut produire une autorisation des autres copropriétaires et une copie du règlement de copropriété.
Enfin, le Code de l’urbanisme ne fait pas obstacle à ce que les propriétaires de terrains distincts mais contigus présentent une seule demande de permis de construire en vue de la construction, sur lesdits terrains, d’un ou plusieurs bâtiments présentant une unité d’ensemble.

- Le mandataire du propriétaire.

Le mandat donné par le propriétaire n’est soumis à aucun formalisme. Il résulte d’un pouvoir sous seing privé au profit, en général, d’un architecte ou d’un géomètre. L’identité de ce dernier doit donc être indiquée dans la demande.

- Une personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire pour une personne attestant être autorisée par le propriétaire à exécuter les travaux.

Il suffit que le demandeur justifie d’une simple attestation établie par le pétitionnaire indiquant qu’il est autorisé à exécuter les travaux par le propriétaire du bien immobilier.
Cela suppose toutefois que celui qui atteste doit disposer d’un titre l’habilitant à construire, faute de quoi il s’agirait d’une fraude qui entacherait le permis d’illégalité et pourrait entraîner son retrait sans condition de délai.

- Une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation.

La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique doit être engagée pour que le permis soit valablement délivré.

2) Recours à un architecte

La délivrance d’un permis suppose la fourniture d’un projet architectural établi par un architecte à peine de nullité du permis. Il existe toutefois des cas d’exemption.
Il en est ainsi pour les personnes physiques ou EARL à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes, une construction agricole dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol n’excèdent pas 800m² ou, une construction à usage autre qu’agricole dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol n’excèdent pas 170m².

Le recours à un architecte n’est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis à permis de construire concernant exclusivement l’aménagement et l’équipement des espaces intérieurs, des constructions et vitrines commerciales ou qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.

En cas d’agrandissement, le recours à un architecte est obligatoire lorsque le projet de construction conduit soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser  les plafonds mentionnés ci-dessus.

B- Le contenu de la demande d’autorisation d’urbanisme

Les demandes de permis ou les déclarations préalables doivent comporter un certain nombre de renseignements et documents pour être recevables.

Les éléments à renseigner dans les formulaires, pour tous les types de demande, sont les suivants :
- L’identité du demandeur ;

- L’attestation du déclarant qu’il remplisse les conditions de l’article R423-1 ;
- La localisation et la superficie du terrain

- La nature des travaux

Pour les permis d’aménager et les déclarations préalables portant sur un projet d’aménagement, aucune autre information n’est exigée.

En revanche, d’autres renseignements sont nécessaires suivant les permis, à savoir :

Pour les permis de construire :

- L’identité de l’architecte auteur du projet

- La destination des constructions

-  La surface de plancher des constructions projetées, s'il y a lieu répartie selon les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 du Code de l’urbanisme
- La puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à 12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé ;

- Les éléments, fixés par arrêté, nécessaires au calcul des impositions

Pour les permis de démolir, il faut indiquer la date approximative de la démolition.

Pour les déclarations préalables portant sur un projet de construction, sur des travaux, sur une construction existante ou un changement de destination d’une construction, il faut indiquer, s’il y a lieu, la surface de plancher et la destination des constructions projetées ; ainsi que les éléments, fixés par arrêtés, nécessaires au calcul des impositions.

Pour les lotissements, il faut indiquer le nombre maximal de lot, la surface de plancher maximale de la construction envisagée et, quand le lotissement n’est pas concerné par un PLU ou document en tenant lieu, la surface de plancher maximale.

Pour les constructions saisonnières, il faut indiquer la ou les périodes de l’année pendant lesquelles la construction doit être démontée.

Les pièces principales à joindre à la demande :

Certaines pièces doivent être produites dans tous les dossiers : plan de situation, plan de masse.
Cependant, le plan de masse n’est exigé en cas de déclaration préalable « dérivé » du permis de construire que s’il y a création d’une construction ou modification en volume d’une construction existante.

Pour un permis de construire :

a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
b) Le projet architectural comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 du Code de l’urbanisme.

Pour un permis d’aménager :

a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
b) Le projet d'aménagement comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 441-3 et R. 441-4 du Code de l’urbanisme.

Pour une déclaration préalable portant sur un projet d’aménagement :
a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
b) Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ;
c) Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées.

Pour un permis de démolir :

a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ;
c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants.

II- La décision de l’autorité compétente

A- Instruction des autorisations d’urbanisme

La demande d’autorisation d’urbanisme ou la déclaration préalable doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposé à la mairie de la commune concernée par les travaux.

La déclaration préalable nécessite deux exemplaires, contre quatre en ce qui concerne les demandes de permis (permis de construire, d’aménager et de démolir).

Le maire a l’obligation de transmettre les différents exemplaires à qui de droit afin de permettre l’instruction du dossier.

1- Les Délais d’instruction des autorisations d’urbanisme

Avec la réforme, le demandeur d’une autorisation d’urbanisme est informé du délai de l’instruction de sa demande dès le dépôt de son dossier. Si ce dernier est incomplet, l’administration peut demander les pièces manquantes dans un délai d’un mois à compter du dépôt. Dans ce cas, le délai d’instruction commencera à la réception des pièces complémentaires. En revanche, si l’administration se manifeste après le délai d’un mois, le demandeur ne verra pas le délai d’instruction s’interrompre.

Les délais d’instruction de droit commun des autorisations d’urbanisme sont les suivants :

- Un mois pour les déclarations préalables ;

- Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation, ou ses annexes ;

- Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager.

Dans certains cas, ces délais peuvent faire l’objet de prolongations. L’administration doit alors en informer le demandeur dans le mois suivant son dépôt.

2- Contrôle de la conformité de la demande

Les autorisations d’urbanisme permettent un contrôle, a priori pour les permis et a posteriori pour la déclaration préalable, afin de faire respecter les règles d’urbanisme.
Ce contrôle de la conformité des travaux et des aménagements se limite aux règles d’urbanisme et non aux rapports privés. L’administration ne vérifiera pas s’il existe des empêchements liés par exemple à des servitudes privées de non construction ou encore de passage. L’administration rappellera que le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme.

B- Décision


1- Décision expresse

L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable.

Cet arrêté doit comporter un certain nombre d’indication et notamment les motivations de la décision en cas de refus.

Sont également précisés, s’il y a lieu, le montant et le mode d’évaluation d’éventuelles contributions mises à la charge du bénéficiaire du permis.
L’arrêté doit être directement notifié au demandeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par transmission électronique, dès lors que l’arrêté prévoit une participation ou des prescriptions particulières.
A défaut de participations ou prescriptions particulières, la notification de l’arrêté peut se faire par courrier simple.
La date à laquelle la décision devient exécutoire doit être mentionnée dans l’arrêté.

 

2- Décision tacite

La réforme des autorisations d’urbanisme a posé le principe selon lequel le silence gardé par l’autorité compétente pendant dans le délai d'instruction vaut décision de non opposition pour les déclarations préalables et permis tacite pour les permis de construire, permis d'aménager ou permis de démolir.
Toutefois, des cas prévus aux articles R424-2 et suivants du Code de l’urbanisme nécessitent une autorisation expresse.

3- Affichage des autorisations d’urbanisme

Une fois l’autorisation d’urbanisme obtenue, un affichage de la décision devra être effectué sur le terrain. Cet affichage, réalisé par le bénéficiaire de l’autorisation, doit être visible de l'extérieur et durer le temps du chantier.

Lors de l'ouverture du chantier, le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager adresse au maire de la commune une déclaration d'ouverture de chantier en trois exemplaires. L’affiche mentionne l'obligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.
En outre, dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite de l’autorisation, un extrait de la déclaration est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois. Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme règle le contenu et les formes de l'affichage.
Un tiers pourra exercer un recours contentieux à l'encontre du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.

4- Délai de validité des autorisations d’urbanisme

La réforme des autorisations d’urbanisme a uniformisé les délais de péremption des autorisations d’urbanisme en prévoyant un délai deux ans de validité. Le permis ou la décision de non opposition à une déclaration préalable deviendra caduc seulement au-delà de ce délai et si les travaux ont été interrompus depuis plus d’un an. Tout recours à l’encontre de l’autorisation d’urbanisme entraînera la suspension des délais jusqu’à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable.

5- Transfert du permis

Dès lors que le permis est légal et toujours en cours de validité, son transfert au profit d’un nouveau bénéficiaire est en principe de droit.

III- Contrôle de la conformité des travaux

Avant la réforme des autorisations d’urbanisme, un certificat de conformité était délivré par l’administration. A présent, le demandeur doit effectuer sous sa responsabilité une déclaration d’achèvement des travaux.

Cette déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux.
Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie.

La réception de cette déclaration fait courir un délai de trois mois, durant lequel l’autorité compétente pourra contester la conformité des travaux. Ce délai  est porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux est obligatoire, à savoir :

- Lorsque les travaux concernent un immeuble inscrit au titre des monuments historiques en application de l'article L. 621-25 du code du patrimoine, ou lorsqu'ils sont situés dans un secteur sauvegardé créé en application de l'article L. 313-1 du présent code ou dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l'environnement ; il est alors effectué en liaison avec l'architecte des Bâtiments de France ou le cas échéant le représentant du ministre chargé des monuments historiques ou du ministre chargé des sites ;

- Lorsqu'il s'agit de travaux soumis aux dispositions des articles R. 122-1 à R. 122-29 du code de la construction et de l'habitation relatifs aux immeubles de grande hauteur, soit aux dispositions des articles R. 123-1 à R. 123-55 du code de la construction et de l'habitation relatifs aux établissements recevant du public ; dans ce cas, il est effectué en liaison avec le directeur départemental des services d'incendie et de secours, sauf lorsqu'il s'agit d'établissements recevant du public de 5e catégorie ne disposant pas de locaux d'hébergement ;

- Lorsqu'il s'agit de travaux réalisés soit à l'intérieur d'un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d'un futur parc national dont la création a été prise en considération en application de l'article R. 331-4 du code de l'environnement, soit à l'intérieur du cœur d'un parc national délimité en application de l'article L. 331-2 du même code, soit à l'intérieur d'une réserve naturelle créée en application de l'article L. 332-1 du même code ;

- Lorsqu'il s'agit de travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou par un plan de prévention des risques technologiques établi en application du code de l'environnement, ou par un plan de prévention des risques miniers établi en application du code minier. Toutefois, le récolement n'est pas obligatoire lorsque le plan de prévention n'impose pas d'autre règle que le respect de normes paracycloniques ou parasismiques ou l'obligation de réaliser une étude préalable permettant de déterminer l'aptitude du terrain à recevoir la construction compte tenu de la destination de celle-ci.

Durant les délais vus ci-dessus, l’administration pourra vérifier la conformité des travaux et devra, en l’absence de contestation, délivrer  une attestation de non-contestation.

En l’absence de conformité des travaux, l’administration mettra en demeure le demandeur de l’autorisation de régulariser la situation. Soit seront effectués de nouveaux travaux pour mettre en conformité, soit une demande de permis modificatif devra être déposée.

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J. LOUIS

New Deal Immobilier - Réseau d'agents indépendants

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