Loi ALUR : suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles

 

La loi dite ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), publiée au Journal officiel du 26 mars 2014 modifie, entre autres, l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme et supprime le coefficient d’occupation des sols (COS) ainsi que la possibilité de déterminer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du Plan local d’urbanisme (PLU). Le but est de permettre l'utilisation optimale des terrains encore disponibles et le renouvellement des tissus urbains.

 

Pour rappel, le COS est un coefficient permettant de calculer la superficie constructible d’un terrain.

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Par exemple, pour un coefficient d’occupation des sols de 0.25, une surface de plancher de 250m² pourra être construite sur un terrain de 1000m² (1000 x 0.25 = 250). Cela ne restant que théorique, du fait de l’éventuelle existence d’autres règles limitant la constructibilité (règles relatives aux reculs avec les parcelles voisines, à la hauteur ou encore à l’emprise au sol).

 

La suppression du coefficient d’occupation des sols se justifie par le fait qu’il est en pratique un outil peu adapté. Il permet en effet aisément aux Communes de limiter a priori la constructibilité des terrains sans qu’il y ait une réelle étude urbaine réfléchie.

 

La suppression du COS entraîne également la suppression de certains outils. Il en est ainsi des bonus de constructibilité, du transfert de COS, du contrôle de la constructibilité résiduelle, et du versement pour sous densité.

 

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR) vient en outre supprimer les règles d’urbanisme exigeant une taille minimale des terrains à construire, règles ayant entraîné dans certains cas un gaspillage des espaces sans corrélation avec la volonté initiale du législateur qui était de préserver un intérêt paysager, une urbanisation traditionnelle ou encore de respecter les contraintes techniques liées  à l’assainissement non collectif.

 

La suppression du COS et de la taille minimale d’un terrain doit inciter toutes les Communes à une véritable réflexion quant à leurs orientations urbaines. Les règles de recul, de hauteurs, d’emprise au sol ou encore de volume, parfois superfétatoires dans le passé, sont dorénavant incontournables et ne peuvent plus être traitées à la légère. L’urbanisme est un enjeu important qui ne doit  pas se contenter de règles générales mais être observé dans le détail. Sur cet aspect, la loi ALUR répond aux attentes actuelles.

 

Il est toutefois extrêmement regrettable que la suppression du COS et de la surface minimum des terrains soit entrée immédiatement en vigueur pour les Communes dont ces deux règles d’urbanisme étaient les seuls « garde-fou urbain ». En effet, pour certaines communes cette suppression immédiate a entraîné la possibilité d’instruire et autoriser des projets immobiliers de grandes importances sans relation avec l’habitat local.

 

A noter que le champ d’application de cette suppression ne vaut que dans les plans locaux d’urbanisme (PLU) et les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

En ce qui concerne les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS), le COS et la taille minimales des terrains éventuellement prévus demeurent. Précision étant ici faite qu’à partir du 1er janvier 2016 les POS deviennent caducs ou au plus tard trois ans après la publication de la loi ALUR si l’élaboration d’un PLU a été engagée avant le 1er janvier 2016.

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Ecrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER réseau immobilier Réseau d'agents indépendants

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