Les sommes dues au syndic lors de la vente d'un lot de copropriété (et la répartition vendeur/acquéreur)

 

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Lors de la vente de lots de copropriété et plus précisément lors de la signature de l’acte authentique, le notaire va s’adresser au syndic afin de connaître la situation du vendeur eu égard ses obligations envers le syndicat des copropriétaires et plus précisément, pour savoir si le vendeur a bien régularisé toutes les charges de copropriété ainsi que le montant des travaux dont il est redevable. Si le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat, le syndic délivrera le « certificat de l’article 20 » (ce qui est relativement rare en pratique). A défaut de la délivrance de ce certificat, le syndic dispose d’un droit d’opposition sur le prix, afin de recouvrir les sommes qui lui sont dues, dans un délai de quinze jours à partir de la réception par le syndic d’un avis de mutation envoyé par le Notaire suite à la vente.


Forum sur la copropriétéDe même, le Notaire questionnera le syndic concernant les sommes dont l’acquéreur, nouveau propriétaire, sera redevable envers le syndicat des copropriétaires.
Ces informations sont délivrées par le syndic dans un document nommé « état daté »  demandé par le Notaire avant la réalisation de la vente par acte authentique.

Concernant les sommes dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes dues par le nouveau propriétaire, il existe en pratique des conventions de répartition prévues dans le compromis ou la promesse unilatérale de vente. Ces conventions sont inopposables au syndic  et à la copropriété, elles n’ont d’effet qu’entre les parties : vendeur et acquéreur.

- Les charges de copropriété

Ces charges sont appelées « provisions exigibles du budget prévisionnel ».  Elles correspondent aux charges dites courantes dont le vendeur est redevable, en principe trimestriellement. Généralement ces charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre.  La vente intervenant en cours de trimestre, le vendeur à généralement déjà payé les charges de copropriété. C’est pourquoi il est systématiquement prévu,  en pratique, entre le vendeur et l’acquéreur, une convention de répartition : l’acquéreur remboursera le prorata de charges correspondant à la période comprise entre son entrée en jouissance (bien souvent la date de signature de l’acte authentique de vente) et la fin du trimestre, que le vendeur a déjà payé. Cette solution est logique, l’acquéreur est redevable des charges à partir du moment où il jouit du bien.
Cette convention de répartition n’a rien d’obligatoire et les parties peuvent très bien en prévoir une autre.
Peu importe la convention choisie, cette dernière n’a d’effet qu’entre les parties ; elle est inopposable au syndic : à son égard seul le propriétaire à la date d’exigibilité des charges de copropriété est redevable de la totalité.

- Les charges de travaux 

Ces charges sont appelées « charges hors budget prévisionnel ». Pour le syndic, ces charges incombent au propriétaire au moment de l’exigibilité. Bien souvent, les travaux sont votés en assemblée générale puis le paiement est échelonné sur plusieurs périodes. Ainsi il arrive que des travaux soient commencés à être payés par le vendeur, l’acquéreur devenant propriétaire fini de les payer. Là encore, les parties prévoient une convention de répartition de ces charges de travaux.
La plus courante, prévue lors du compromis, est que les travaux votés avant la signature du compromis sont à la charge exclusive du vendeur. On considère que l’acquéreur n’a pas à payer des travaux qui ont été décidés sans son accord bien qu’il en profite par la suite. Ainsi, le jour de la signature de l’acte authentique, si des échéances concernant ces travaux seront exigibles dans le futur, le vendeur devra les rembourser  à l’acquéreur  car elles lui seront demandées par la suite par le syndic.
Les travaux votés entre la date du compromis et l’acte authentique de vente sont souvent prévus à la charge de l’acquéreur à la condition que le vendeur l’ait prévenu de l’assemblée générale par courrier recommandé avec accusé de réception suffisamment à l’avance tout en lui donnant pouvoir d’y assister et de voter à sa place. A défaut, les travaux votés lors de cette assemblée restent à la charge du vendeur.
Là encore les conventions de répartition sont libres et n’ont d’effet qu’entre les parties ; pour le syndic, seul le propriétaire au moment de l’exigibilité est redevable de ces travaux, peu importe qui était présent lors de l’assemblée générale.

-Les avances de trésorerie :

Ces avances sont souvent nommées fonds de réserve ou fonds de roulement. Demandées aux copropriétaires, elles permettent de constituer des  réserves afin de faire face à toutes dépenses de la copropriété sans qu’il y ait de compte débiteur.
Ces sommes doivent être restituées au copropriétaire vendeur lorsqu’il quitte la copropriété en vendant son lot. Toutefois, comme cette avance doit être demandée au nouveau copropriétaire acquéreur, le syndic demande bien souvent que l’acquéreur rembourse cette somme directement au vendeur lors de la signature de la vente.

-Les frais de mutation du syndic :

Lors de la vente d’un lot de copropriété, le syndic exige des frais de mutation afin de rémunérer les prestations qu’il effectue lors de la vente du lot et notamment la réalisation d’un « état daté ». En effet, après la signature d’un compromis, le Notaire chargé de la vente va demander au syndic de compléter un questionnaire appelé « Etat daté ». Le syndic va alors indiquer dans ce document les sommes qui sont dues par le vendeur au syndic, les sommes dues par le syndic au vendeur, les sommes qui sont dues par l’acquéreur, s’il existe des procédures judiciaires en cours, les assurances couvrant l’immeuble, etc… Ce document sera porté à la connaissance de l’acquéreur et du vendeur.
Les frais de mutation permettant de rémunérer le syndic pour la réalisation de cet état daté sont uniquement imputables au vendeur.

- Le droit d’opposition du syndic:

Dès lors que l’acte authentique de vente est signé et que le syndic n’a pas délivré un certificat de l’article 20 (de moins d’un mois) attestant que le vendeur est libre de toute obligation envers le  syndicat, le Notaire notifie un avis de mutation au syndic pour le prévenir de la réalisation de la vente. A compter de la réception par le syndic de l’avis de mutation, le syndic dispose pendant un délai de quinze jours d’un droit d’opposition  sur les fonds provenant de la vente afin d’obtenir les sommes qui lui restent dues par le vendeur en cas de non paiement.

 

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Ecrit par Yannick GROS - Diplômé notaire

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Participant à cette conversation

  • Invité - Martin André

    Bonjour, <br /><br />Pour répondre aux commentaires, je suis gestionnaire de copro et ne croyez pas qu'un état daté représente seulement quelques petites croix et signatures ! En effet, il faut ventiler toutes les charges des lots en vente un par un. Si la vente concerne, par exemple, un appartement, cave et parking, il faut faire toutes les sommes manuellement une par une par rapport aux budgets de charges courantes mais également pour les travaux, fonds exceptionnels, prêts... Il faut créer un nouveau compte copropriétaire et calculer les répartitions par rapport au vendeur sur l'année dont les comptes ne sont pas forcement clôturé, puis réaliser la mutation au niveau de la comptabilité. <br />Enfin, il faut transmettre beaucoup de copies telles que tous les diagnostics, PV d'AG, Carnet d'entretien à jour, diverses attestations, rapports ascenseurs, travaux, dommage ouvrage, prêt, facture, simulation ... puis en récupérer d'autres, renseignement des copropriétaires, notification de vente... et ce, en étant prévenu par le notaire, deux mois avant (ms pas toujours!) , et entre temps il peut y avoir comme c'est souvent le cas, des appels de fonds charges courantes / travaux et REGULIEREMENT DES CHANGEMENTS DE DATE DE VENTE (AVANT OU APRES LA DATE PREVUE)!! Alors il faut recommencer tout l'état daté jusqu'à la vente effective!! Tous Ceci peut prendre 3 - 4h au gestionnaire puis il devra faire vérifier ledit questionnaire par le service comptabilité ... pas que des petites croix...
    <br /><br />Faux pour les diagnostics, le dernier PV d'AG,taxe foncière, dernier appel de fonds syndic, etc, fournis par moi-même à l'occasion de la vente d'un studio !!

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  • Invité - Cam

    Bonjour, <br /><br />Pour répondre aux commentaires, je suis gestionnaire de copro et ne croyez pas qu'un état daté représente seulement quelques petites croix et signatures ! En effet, il faut ventiler toutes les charges des lots en vente un par un. Si la vente concerne, par exemple, un appartement, cave et parking, il faut faire toutes les sommes manuellement une par une par rapport aux budgets de charges courantes mais également pour les travaux, fonds exceptionnels, prêts... Il faut créer un nouveau compte copropriétaire et calculer les répartitions par rapport au vendeur sur l'année dont les comptes ne sont pas forcement clôturé, puis réaliser la mutation au niveau de la comptabilité. <br />Enfin, il faut transmettre beaucoup de copies telles que tous les diagnostics, PV d'AG, Carnet d'entretien à jour, diverses attestations, rapports ascenseurs, travaux, dommage ouvrage, prêt, facture, simulation ... puis en récupérer d'autres, renseignement des copropriétaires, notification de vente... et ce, en étant prévenu par le notaire, deux mois avant (ms pas toujours!) , et entre temps il peut y avoir comme c'est souvent le cas, des appels de fonds charges courantes / travaux et REGULIEREMENT DES CHANGEMENTS DE DATE DE VENTE (AVANT OU APRES LA DATE PREVUE)!! Alors il faut recommencer tout l'état daté jusqu'à la vente effective!! Tous Ceci peut prendre 3 - 4h au gestionnaire puis il devra faire vérifier ledit questionnaire par le service comptabilité ... pas que des petites croix...

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  • Invité - RICHARD

    Bjr,<br /><br />C'était en aout 2012 mon syndic s'est trompé sur l'état daté il a porté 3000&3500€ alors que je ne devais rien j'étais surprise le notaire m'a rendu cette somme 9 mois après.<br />De plus le syndic m'a fait payé un huissier somme que j'espère être remboursé.<br />MERCI de votre aide<br />Cdt

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  • Invité - RICHARD

    bjr,<br />je ne devais rien c'était en aout 2012 mon syndic s'est trompé a inscrit 3000 & 3500 € sur l'état daté pour le notaire, somme que j'ai récupéré du notaire 9 mois après De plus le syndic m'a fait payé des frais d'huissier que j'espère bien récupérer.<br />Merci de votre aide. <br />cdt

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  • Invité - Demozay

    le syndic qui gère l'immeuble où j'achète un petit studio, se prend 418,60€ de frais de dossier, certificat de l'art20. je trouve ce prix exorbitant pour une quinzaine de photocopies avec quelques signatures et quelques croix apposées. Qu'en pensez vous? merci de me répondre très rapidement.

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  • Invité - KRIGLER Monique

    Bonjour, mon Syndic prend un forfait délivrance du certificat de l'art.20 -250,00€ HT et actualisation état daté - 100,00 € HT est-ce normal ?? Merci de votre réponse

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