Les clauses du règlement de copropriété affectant les droits des copropriétaires

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Le principe est que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires à l’exception de celles justifiées par la destination de l’immeuble. La « destination » est une notion floue qui correspond en quelque sorte à « ce pour quoi l’immeuble a été conçu ».
La destination d’un immeuble peut être déterminée dans le règlement de copropriété. A défaut, la destination peut aussi résulter des caractères de l’immeuble (standing, niveau social,…) et de sa situation (quartier, environnement,..).
Il est donc toujours important que le potentiel acquéreur soit informé de la destination stipulée dans le règlement  et des contraintes qu’elle  fait peser sur les droits des copropriétaires.


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Ainsi, conformément à la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété peut limiter le droit des copropriétaires sur leurs propres lots. Voici quelques clauses souvent présentes dans les règlements :

Clause déterminant la nature des lots

Le règlement de copropriété (ou même l’EDD) donne à chaque lot une affectation (appartement, cave, boutique, ….). Cette information n’est pas en elle-même une contrainte pour les copropriétaires.
Toutefois, elle peut le devenir si le propriétaire souhaite modifier la nature du lot (par exemple : changer une cave en bureau).
On peut alors se demander si cette modification est possible.

A défaut de précision dans le règlement de copropriété, elle le sera dès lors que la nouvelle affectation n’est pas contraire à la destination générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ainsi dans un immeuble à usage d’habitation, il est admis qu’un grenier, des bureaux, un atelier à usage de remise, etc … soient transformés en logement du moment que ce changement n’emporte pas préjudice aux autres copropriétaires.  Par contre, il ne sera pas possible d’affecter à un autre usage, (par exemple commercial) un lot destiné à l’habitation dès lors qu’il dépend d’un immeuble à usage exclusif d’habitation. 
Toutefois, il faut toujours se reporter au règlement de copropriété qui peut prévoir ces transformations et les autoriser ou les interdire. Il faudra alors se soumettre à ces règles. A défaut, il est fortement conseillé de demander une autorisation préalable de l’assemblée générale.

La clause d’habitation ou d’occupation bourgeoise

La présence d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit l’affectation des parties privatives à l’exercice de toute activité professionnelle ou commerciale. Au contraire, une clause d’habitation bourgeoise simple permet l’exercice d’une activité professionnelle, le plus souvent libérale. Ainsi lorsque qu’un professionnel libéral souhaite acquérir un appartement pour s’en servir dans le cadre de son activité, il convient de vérifier le règlement de copropriété et en présence d’une clause d’habitation bourgeoise, vérifier si elle est simple ou exclusive.

Clauses restrictives du droit de louer

La destination de l’immeuble peut justifier des clauses restrictives du droit de louer les lots, par exemple : l’interdiction de diviser un lot pour le louer ou encore l’interdiction de louer une chambre de service à des personnes étrangères à la copropriété.  La destination de l’immeuble pourrait aussi justifier d’interdire certains modes de locations, comme la location en meublé, car ce type de location entraine un mouvement des locataires plus fréquent et une certaine instabilité au sein de la copropriété.

Clauses restrictives du droit de vendre un lot de copropriété

Dans certaines copropriétés, il peut être interdit de vendre certains lots séparément. Cette interdiction peut être justifiée dans une petite copropriété, où la vente des chambres de services indépendamment du lot principal a pour conséquence une augmentation du nombre des copropriétaires, ce qui entraine des bouleversements sur l’équilibre de la copropriété, et va à l’encontre de l’esprit d’une petite copropriété.
Par ailleurs, la jurisprudence considère comme irrégulière la clause imposant en cas de vente d’un lot un droit de préférence au profit des autres copropriétaires. Seul un pacte de préférence à l’occasion de la vente d’un lot à usage de place de stationnement est licite.

Clauses interdisant  la réunion ou la division d’un lot

Là encore ces clauses devront être justifiées par la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété peut prévoir de nombreuses autres limitations du droit pour un copropriétaire d’utiliser son lot  (interdiction d’étendre son linge sur les balcons, de faire des barbecues sur les terrasses, etc…). Il est donc toujours important que le potentiel acquéreur soit en possession du règlement de copropriété.

 

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Ecrit par Yannick GROS - Diplômé notaire

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