La cession du bail commercial (ou fonds de commerce) selon la loi Pinel

écrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER réseau de mandataires immobiliers

 

La loi dite Pinel du 18 juin 2014 apporte une multitude de dispositions impactant la cession du bail commercial et incite à un interventionnisme public dans la vie économique.

Tout d’abord, lorsque le commerçant cède son bail, notamment à l’occasion de la vente de son fonds, il est fréquent qu’une clause du contrat impose une solidarité du cédant avec le nouveau preneur pour garantir le bon paiement des charges et loyers.

 

A présent, la loi dite Pinel encadre ces clauses en limitant leurs effets à trois ans à compter de la cession du bail et en obligeant le bailleur à informer le cédant dans un délai d’un mois en cas de défaut de paiement.

Ensuite, la réforme offre la possibilité au bénéficiaire d’un transfert universel, dont le bail ferait partie, de se substituer au preneur initial dans ses droits et obligations, nonobstant toute clause contraire, dans les cas de scissions, transmissions universelles de patrimoine réalisées dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du Code civil et apports partiels d'actifs. Jusqu’à présent cette transmission n’était prévue que pour les cas de fusions.

Est également créé un droit de préférence au profit du commerçant en cas de vente par le bailleur des murs commerciaux en cours de bail.

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Cette limitation peut intervenir dans trois cas :

Comme tout droit de préemption, l’intérêt est extrêmement limité, notamment au vu du formalisme et des possibilités d’abus. En effet, un bailleur proposera de lui-même les locaux à son locataire pour un gain de temps. Si le locataire ne veut ou ne peut pas acheter, un droit de préférence ne changera rien. De plus, le bail commercial offre déjà au commerçant un statut très protecteur. Le fait que le local soit vendu à une tierce personne ne pourrait pas remettre en cause la pérennité de son entreprise.

A l’inverse, la création de ce droit va rallonger les délais de vente et ouvre des possibilités au commerçant d’abuser de sa situation de force pour décourager le propriétaire à vendre à un meilleur prix à un autre acquéreur potentiel. En effet, le bailleur notifiera au commerçant son intention de vendre aux prix et conditions envisagés. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour refuser ou accepter. En cas d’accord, s’ouvre un second délai de 4 mois pour finaliser la vente si le commerçant veut recourir à un prêt. Dans l’hypothèse fréquente où le prix et les conditions de la vente deviennent plus avantageux, suite à une négociation avec l’acquéreur pressenti, il faudra à nouveau purger le droit de préférence du commerçant en respectant les mêmes délais. Un locataire mal intentionné pourrait donc faire jouer cette menace de faire perdre 6 mois au vendeur pour négocier un prix à la baisse.

La création de ce droit de préférence est clairement une mauvaise disposition qui complexifie la législation et les formalités, sous couvert de bonnes intentions déconnectées de la réalité.

Heureusement, notre législateur possède encore un peu de pitié et d’empathie pour la famille du « méchant » bailleur, en sortant du champ d’application de ce droit de préférence les cessions au profit du conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il en est de même en cas de vente du local commercial au profit du copropriétaire d'un ensemble commercial ou de la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

Il convient ici de préciser que le droit de préférence du commerçant peut s’appliquer aux contrats en cours à partir du sixième mois suivant la promulgation de la loi dite Pinel, à savoir à partir du 18 décembre 2014.

Enfin, la loi nouvelle vient renforcer les modalités d'intervention publique dans la vie économique pour maintenir l’offre commerciale et artisanale de centre-ville en modifiant une nouvelle fois le droit de l’urbanisme.

Ainsi, le document d’aménagement artisanal et commercial des schémas de cohérence territoriale, supprimé par la loi Alur du 24 mars 2014, est à nouveau remis à l’ordre du jour par la loi dite Pinel, soit 3 mois après sa suppression!

La réforme offre en outre à la Commission nationale d'aménagement commercial la possibilité de se saisir de tout projet immobilier dont la surface de vente atteint au moins 20.000 m².

Une autre nouveauté,  tout aussi inutile mais autrement plus dérangeante, concerne l’extension du champ d’application du droit de préemption commercial.

La commune peut à présent déléguer son droit de préemption au profit du concessionnaire d'une opération d'aménagement, d’un établissement public de coopération intercommunale ou encore d’un titulaire de contrat de revitalisation artisanale et commerciale. En outre, la purge de ce droit de préemption nécessite de porter à la connaissance de son bénéficiaire de nouvelles informations en plus du prix, à savoir le nombre de salariés, la nature de leur contrat de travail, le chiffre d’affaires et les conditions de la cession.

Ce droit de préemption commercial, inutile dans le passé, le sera tout autant aujourd’hui, mais nécessitera à présent un formalisme plus lourd. Totalement en décalage avec les moyens financiers des Communes, des priorités et du libéralisme qui imprègne le monde des affaires, ce droit de préemption, c’est un peu de bruit pour rien!

A noter que le délai de deux ans entre l'acquisition et la rétrocession du fonds ou du bail peut être porté à trois ans dans l’hypothèse où la commune met le fonds en location-gérance.

 

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J. LOUIS, diplômé notaire

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