Garantir le paiement de la rente viagère

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Vendre en viager nécessite certaines précautions pour évincer les risques de non-paiement de la rente viagère. Outre le fait de bien sélectionner son acquéreur, des garanties doivent être mises en place.


Forum sur le viager immobilierSécuriser le paiement de la rente est d’autant plus important lorsqu’elle forme un revenu complémentaire indispensable pour maintenir le crédirentier dans de bonnes conditions de vie.

Pour sécuriser le vendeur en viager, il convient en amont de bien sélectionner l’acquéreur. Nous préciserons ici qu’un arrêt de la Cour d’appel de Paris, en date du 25 février 2010, estime qu’un propriétaire ne commet pas de faute en refusant de signer une promesse de vente avec un acquéreur présenté par une agence immobilière dûment mandatée, dès lors que la situation patrimoniale du futur acquéreur n’est pas clairement connue.

En plus d’étudier son patrimoine il est important de connaître la profession du futur débirentier. En effet, si l’acquéreur est susceptible d’être concerné par une procédure collective du fait de sa profession, le versement de la rente pourrait être remis en question momentanément, tout comme une éventuelle résolution, s’il se trouve en liquidation ou redressement judiciaire.

Après avoir vérifié le profil de l’acquéreur, il est indispensable que l’acte de vente en viager prévoit des garanties pour le paiement de la rente viagère.

Aux termes de l’article 1977 du Code civil, celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution.

Ces sûretés peuvent consister en une hypothèque ou une caution. Pour pouvoir faire jouer l’article 1977 du Code civil, la sûreté doit être prévue et exigée dans l’acte de vente.

De plus, il est important que l’acte de vente prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle le crédirentier pourra entraîner la résolution de la vente de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme d’arrérages à son échéance et quinze jours ou un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer infructueux. La résolution (= annulation) de la vente est ici automatique et ne dépend donc d’aucun jugement.

La résolution entraîne le retour du bien immobilier dans le patrimoine du crédirentier, lequel n’aura pas à restituer les rentes déjà perçues.

Enfin, l’acte pourra prévoir que le crédirentier se réserve un privilège de vendeur dès lors que la rente viagère représente le prix de la vente du bien immobilier. Ce privilège est une garantie réelle très proche d’une hypothèque.

 

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Ecrit par Jérémy LOUIS - Diplômé notaire

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