Les garanties d'achèvement et de remboursement dans la VEFA

 

écrit par Yannick GROS / NEW DEAL IMMOBILIER réseau immobilier de mandataires

 

Lors de la signature d’un acte authentique de vente en état futur d’achèvement, le vendeur s’engage à achever les constructions prévues au contrat. Afin de protéger l’acquéreur, la loi impose au vendeur, sous peine de nullité, d’apporter des garanties concernant ces constructions à édifier.

Deux types de garanties sont prévus : la garantie d’achèvement et la garantie de remboursement

La garantie d’achèvement de l’immeuble

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Selon l’article R261-17 du code de l’habitation et de la construction, la garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de conditions propres à l'opération (garantie intrinsèque), soit de l'intervention d'un organisme financier (garantie extrinsèque).

La garantie intrinsèque : la garantie d’achèvement résultant des conditions propres à l’opération

Les articles R. 261-18 et R. 261-19 du Code de la Construction et de l’habitation prévoient plusieurs cas de garanties intrinsèques. Il ne s’agit pas d’une véritable garantie mais plus d’une « probabilité d’achèvement » de la construction. Les cas prévus par la loi regroupent des situations dans lesquels, l’avancement des travaux et la situation financière de l’opération offrent une sécurité suffisante pour l’acquéreur. Ainsi dans ces situations, le vendeur est dispensé de prendre une garantie auprès d’un établissement financier (garantie extrinsèque).

Voici les différentes situations prévues par la loi :

- concernant les immeubles collectifs, lorsque l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier. Un immeuble est hors d’eau lorsque le gros œuvre est achevé et la toiture posée.

- concernant les immeubles collectifs, lorsque le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur de 75 % du prix des ventes. Le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix des ventes par des fonds appartenant au vendeur.

- lorsque la vente porte sur une maison individuelle, dont les fondations sont achevées et à condition que les versements prévus n'excèdent pas au total :

* 20 % du prix à l'achèvement des fondations ;

* 45 % à la mise hors d'eau ;

* 85 % à l'achèvement de la maison.

- Lorsque le vendeur est une société d'économie mixte de construction agréée à cet effet par le ministre chargé des finances et le ministre chargé de la construction et de l'habitation ou dont une collectivité publique détient au moins 35% du capital social ;

La garantie extrinsèque : la garantie d’achèvement résultant de l’intervention d’un organisme financier

Si le vendeur ne remplit pas les conditions ci-dessus (garantie intrinsèque), il devra faire appel à un établissement financier qui s’engage en cas de défaillance du vendeur à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Ceci se réalisera soit par une ouverture de crédit, soit par une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires pour l'achèvement de l'immeuble.

La garantie de remboursement

Peu utilisée en pratique, l’article R 261-22 du code de la construction et de l’habitation offre la possibilité au vendeur de signer une convention de cautionnement avec un organisme financier dans laquelle, en cas de résolution de la vente pour défaut d’achèvement, l’établissement financier caution s’engage à rembourser solidairement le prix de vente à l’acquéreur.

Cette garantie est rare en pratique car ce que souhaitent les acquéreurs c’est l’achèvement de l’immeuble et non le remboursement du prix de vente déjà versé.

 

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Y.GROS.

 

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