Durée du bail commercial selon la loi Pinel

écrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER réseau immobilier

 

Un bail commercial possède une durée légale de 9 ans pour permettre au commerçant d’exercer une activité pérenne. En outre, si le bailleur souhaite donner congé à son locataire au bout de cette période, il devra lui verser une indemnité d’éviction. Ainsi, le statut des baux commerciaux est très lourd pour le bailleur, à tel point qu’on emploie parfois le terme de propriété commerciale pour qualifier ce type de bail.

 

Avant d’impacter la durée du bail commercial, la loi Pinel apporte quelques précisions sur les conventions d’occupation précaire et les baux dérogatoires.

Tout d’abord, elle donne pour la première fois une définition à la convention d’occupation précaire. Ainsi, l’article L. 145-5-1 du Code de commerce dispose que n'est pas soumise au statut des baux commerciaux la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Il s’agit ici d’un bail dérogeant au statut des baux commerciaux (à ne pas confondre avec le statut des baux dérogatoires), et dont la durée est incertaine. Le législateur reprend la jurisprudence antérieure en caractérisant la précarité non par sa durée, mais par la fragilité du droit de l'occupant. Dans une convention d’occupation précaire il est possible à tout moment de mettre un terme à l’occupation en raison d'un événement dont l'arrivée est prévisible, mais exceptionnelle. La précarité doit être justifiée par des motifs sérieux et légitimes.

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Cette limitation peut intervenir dans trois cas :

Ensuite, la loi Pinel vient modifier les baux dérogatoires, lesquels ne rentrent pas dans le champ d’application du régime contraignant des baux commerciaux, ceci afin de permettre au commerçant et au bailleur de tester la viabilité de l’affaire. Dans ce type de bail, aucun droit au renouvellement ou à une indemnité d'éviction n’est dû, contrairement à un bail commercial. D’abord limitée à deux ans, la réforme prévoit à présent qu’un bail dérogatoire ne pourra excéder une durée de trois ans. Le doute sur la pertinence d’une telle modification est permis du côté du preneur, notamment à cause de sa possibilité de donner un congé triennal.

Dans l’hypothèse où le commerçant resterait et serait laissé dans les lieux à l'expiration du bail dérogatoire, il s'opérerait un bail commercial à compter du lendemain de l'échéance du bail dérogatoire.

La réforme précise qu’il est interdit de conclure plusieurs baux dérogatoires successivement. Antérieurement, cela demeurait possible dès lors que le second bail était conclu après le terme du premier. Les parties étant à nouveau placées dans une situation de liberté, rien ne les empêchaient de se soumettre à nouveau au régime d’un bail dérogatoire. Il faut regretter une immixtion du législateur qui fait peser une présomption de consentement vicié au détriment de la liberté contractuelle, en interdisant deux parties soustraites à tout engagement de conclure un nouveau contrat répondant à leurs attentes.

Enfin, la loi dite Pinel touche directement le bail commercial en renforçant la faculté pour le preneur de résilier de façon anticipée la location. En effet, en supprimant les mots « à défaut de convention contraire » dans l'article L. 145-4, alinéa 2, du Code de commerce, la possibilité de résilier le bail au bout de 3 ans redevient une règle d'ordre public. Le preneur ne peut donc plus se voir interdire dans le bail d’user de son droit de donner congé par période triennale. Cependant, la liberté conventionnelle à ce sujet demeure pour les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.

 

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J. LOUIS, diplômé notaire

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