Droit de préemption urbain (DPU)

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Le droit de préemption urbain est une faculté offerte à une collectivité publique ou à un organisme délégataire, d'acquérir par priorité un bien immobilier mis en vente. Ce droit de préemption prime ceux dont les bénéficiaires sont des personnes privées.

Le droit de préemption urbain peut permettre la réalisation d'actions ou opérations d'aménagement répondant à un intérêt général. C'est par exemple le cas pour la réalisation d'équipements collectifs, la lutte contre l'insalubrité ou encore la sauvegarde ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.

Forum sur l'urbanismeLe conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale est le seul à pouvoir créer un droit de préemption urbain (DPU).

Le droit de préemption urbain peut être instauré sur tout ou partie des zones urbaines ou à urbaniser.

Lorsqu'un bien immobilier est partiellement situé sur une zone soumise au droit de préemption urbain, seule la portion sise sur ladite zone pourra être préemptée. En effet, il n'est pas possible dans ce cas de préempter la totalité du bien immobilier. Toutefois, le vendeur pourra obliger la commune à préempter l'ensemble de l'unité foncière.

A l'inverse, le bénéficiaire du DPU ne pourra pas préempter une partie seulement de ladite unité si celle-ci est entièrement située dans la zone soumise à droit de préemption.

A noter qu'en cas de préemption partielle, le juge devra fixer le prix cession en tenant compte de la dépréciation éventuelle que la division peut entraîner sur la partie non préemptée.

Champ d'application du droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain (DPU) concerne les mutations à titre onéreux, c'est à dire toutes les ventes à l'amiable (en viager, à terme, à réméré...), les apports à une société, les ventes sur adjudication, les échanges, la cessions de tantième de terrain contre remise de locaux à construire ou encore les licitations (sauf si l'acquisition est faite par un co-indivisaire).

Une donation ne sera donc pas soumise au droit de préemption urbain (DPU).

Tous les biens immobiliers peuvent être soumis au DPU : terrain, maison ou encore lot de copropriété.

A noter qu'en cas de démembrement de propriété, seule la vente de la nue-propriété est soumise au droit de préemption urbain.

Sauf DPU renforcé, le droit de préemption urbain ne s'applique pas dans certaines hypothèses légalement prévues par l'article L211-4 du Code de l'urbanisme. Ainsi, le DPU n'est pas applicable :

a) A l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au bureau des hypothèques constituant le point de départ de ce délai ;

b) A la cession de parts ou d'actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 et donnant vocation à l'attribution d'un local d'habitation, d'un local professionnel ou d'un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires ;

c) En cas de vente d'une maison, d'un immeuble collectif ou d'un lot de copropriété, dès lors que ledit bien a été achevé il y a moins de dix ans. Ce délai court à compter de la déclaration d'achèvement des travaux.

d) A la cession de la majorité des parts d'une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption. Le présent alinéa ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

Ces hypothèses, dans lesquelles le DPU est exclu, doivent être nuancées en cas de droit de préemption urbain renforcé (DPU renforcé).

En effet, une délibération spécialement motivée du conseil municipal peut prévoir un droit de préemption urbain à purger, même si l'on se trouve dans l'un des cas ci-dessus relatés.

On parle alors de droit de préemption urbain renforcé ("DPU renforcé"). Ce droit renforcé peut concerné tout ou partie du territoire de la commune.

Procédures liées au droit de préemption urbain

Il est possible de savoir si un bien est concerné par un droit de préemption simple ou renforcé en interrogeant la commune, notamment via une demande de certificat d'urbanisme.

Lorsque le bien immobilier est concerné par un droit de préemption urbain, sa cession à titre onéreux nécessitera la purge dudit droit.

Ainsi, entre le compromis et la vente définitive, le notaire notifie à la commune ou l'organisme bénéficiaire du DPU une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

Cette DIA doit notamment indiquer le prix de vente (en ventilant le prix entre le bien immobilier et le mobilier), les conditions, les modalités de paiement, la localisation ou encore si le bien est grevé de droits réels.

En cas de modification du prix, de la taille du terrain ou encore des modalités, une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner doit être effectuée.

A compter de la réception de la DIA, le bénéficiaire du droit de préemption urbain dispose d'un délai préfix de deux mois pour faire connaitre sa position.

La commune peut émettre une décision expresse de refus de préempter avant la fin du délai de deux mois afin d'autoriser la vente.

En l'absence de réponse au bout des deux mois, le droit de préemption est valablement purgé et la vente peut également se réaliser.

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J.LOUIS, agent immobilier - juriste

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Participant à cette conversation

  • Invité - DOMIN Pierre

    Je suis propriétaire d'un terrain de 2 500 m2 sur lequel j'ai fait construire une maison de 230 m2 , ma résidence principale. <br /> Comment puisje échapper à l'exercice du droit de préemption par la commune en cas de vente. <br /> . démembrer le bien en ne cédant que la <br /> jouissance par ex. <br /> . faire apport à une SCI familiale et céder <br /> la quasi totalité des parts ensuite <br /> . ....

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  • Invité - lombardo

    acquéreur d'un appartement d'un coût de 85000 euros en zone DPU simple sur Nantes (immeuble en copropriété datant de 1966 - plus de 50 logements-, dont le réglement de copropriété n'a pas été modifié depuis plus de 10 ans - info du syndic -) puis je être dispensé de déclaration DIA par le notaire et signifier au notaire du vendeur par l'intermédiaire de mon notaire de ne pas faire de déclaration et ainsi ne pas payer les frais correspondant.<br />merci de vos précisions et de l'argumentaire<br />meilleures salutations

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