Démembrement de propriété : usufruit – nue-propriété

Ecrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER agence immobilière

 

La propriété est définie par l’article 544 du Code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Traditionnellement on considère que la propriété emporte la réunion de trois éléments à savoir :

- l’abusus : droit de disposer, comme vendre ou donner son bien,

- le fructus : droit de percevoir des fruits produits par son bien, comme les loyers par exemple,

- l’usus : droit d’user de son bien, comme habiter sa maison.

Le démembrement de propriété consiste à attribuer ces différents droits à des personnes différentes. Le démembrement le plus connu consiste à donner la nue-propriété de son bien immobilier à ses enfants, tout en conservant l’usufruit.

Le démembrement de propriété n’est pas une indivision car il aboutit à créer des droits de natures différentes. Toutefois, il est toujours possible d’avoir une indivision au niveau de l’usufruit et/ ou de la nue-propriété.

Un démembrement de propriété est possible pour tous les biens immobiliers (maison, appartement, terrain…) mais également les biens mobiliers, corporels ou incorporels. Un démembrement de propriété de parts sociales d’une société civile immobilière présente d’ailleurs certains avantages dans des cas particuliers.

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Le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire possède l’abusus : il pourra donc disposer du bien mais toujours dans la limite des droits de l’usufruitier. Dans les faits le droit de disposer, par exemple vendre ou encore donner le bien immobilier objet du démembrement, est très restreint. En effet, le nu-propriétaire ne pourra vendre que la nue-propriété. Son acquéreur ne pourra ni habiter le bien immobilier, ni le louer, car ces prérogatives sont réservées à l’usufruitier.

Le nu-propriétaire recouvre la pleine-propriété soit au décès de l’usufruitier, soit suite à la vente ou à la donation de l’usufruit à son profit.

Obligations du nu-propriétaire :

Le nu-propriétaire doit se garder de faire obstacle aux droits de l’usufruitier, notamment celui de jouir du bien démembré.

En cas de démembrement d’un bien immobilier, le nu-propriétaire est tenu de supporter les grosses réparations, à savoir celles qui concernent la structure et la solidité générale de l’immeuble. La réfection de la toiture ou la réparation des murs porteurs constitue notamment ce genre de travaux.

Il faut ici relativiser la portée de cette répartition. En effet, si les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, il n’existe aucun moyen pour l’usufruitier d’imposer leur réalisation.

L’usufruitier pourra cependant prendre en charge ces travaux avec la possibilité d’être indemnisé à la fin du démembrement (à l’exception des travaux d’amélioration).

Ces règles n’étant pas d’ordre public, il est tout à fait possible d’aménager conventionnellement la vie du démembrement afin de prévenir toute difficulté.

L’usufruitier

L’usufruitier possède quant à lui le fructus (droit de percevoir les fruits) et l’usus (droit d’usage). L’usufruit appartient généralement à des parents qui ont fait une donation en nue-propriété à leurs enfants. Par ce biais, ils peuvent par exemple conserver l’usage de leur maison principale ou encore percevoir les loyers d’un appartement qu’ils louent, tout en anticipant la transmission de leur patrimoine.

L’usufruitier peut vendre, donner, ou encore hypothéquer son usufruit. Toutefois, l’usufruit s’éteindra automatiquement au décès de l’usufruitier initial.

Sauf convention contraire, l’usufruitier peut librement louer le bien immobilier démembré sans obtenir le consentement du nu-propriétaire. Cependant, un bail de plus de neuf ans nécessite l’accord du nu-propriétaire afin de garantir les droits du locataire. En effet, en cas d’extinction de l’usufruit avant le terme du bail, celui-ci pourra être résilié à tout moment par le nu-propriétaire.

Obligations de l’usufruitier :

L’usufruitier a l’obligation de jouir du bien en bon père de famille. Il doit donc se comporter envers la chose comme s’il en était le propriétaire, avec l’attention qui en découle. L’usufruitier devra notamment assurer la conservation du bien démembré ou encore respecter sa destination.

Pour garantir cette obligation, l’usufruitier doit établir un état descriptif des immeubles et un inventaire du mobilier lors du démembrement. En outre, une caution doit être donnée par l’usufruitier. Cette dernière obligation reste rarement mise en place dans la pratique car il est notamment loisible au nu-propriétaire d’en dispenser l’usufruitier.

Sauf convention contraire avec le nu-propriétaire, les charges d’entretien du bien immobilier démembré incombent à l’usufruitier. Ainsi, il devra payer l’entretien de la chaudière, le ravalement, la réfection des peintures ou encore la taxe foncière.

ISF et démembrement de propriété

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est une imposition liée à l’importance du patrimoine du contribuable. A première vue un démembrement permettrait facilement de diminuer la valeur de son patrimoine et donc de diminuer, voire d’éluder, son imposition au titre de l’ISF.

Toutefois, l’article 885 G du Code général des impôts dispose que les biens ou droits grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Toutefois, les biens grevés de l'usufruit ou du droit d'usage ou d'habitation sont compris respectivement dans les patrimoines de l'usufruitier ou du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par l'article 669 dans les cas énumérés ci-après, et à condition, pour l'usufruit, que le droit constitué ne soit ni vendu, ni cédé à titre gratuit par son titulaire :

a. Lorsque la constitution de l'usufruit résulte de l'application des articles 767 , 1094 ou 1098 du code civil . Les biens dont la propriété est démembrée en application d'autres dispositions, et notamment de l'article 1094-1 du code civil , ne peuvent faire l'objet de cette imposition répartie.

b. Lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit, le droit d'usage ou d'habitation et que l'acquéreur n'est pas l'une des personnes visées à l'article 751 ;

c. Lorsque l'usufruit ou le droit d'usage ou d'habitation a été réservé par le donateur d'un bien ayant fait l'objet d'un don ou legs à l'Etat, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d'utilité publique.

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Participant à cette conversation

  • Invité - Nicole GUIGOZ

    Bonjour,<br /><br />J'ai vendu 6000 parts d'une SCI J'en ai gardé 9000 plus l'usufruit.<br />Dois je payé l'ISF sur la valeur totale de la maison ou mon acheteur peut-il prendre une certaine somme à sa charge??<br />"b. Lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit, le droit d'usage ou d'habitation et que l'acquéreur n'est pas l'une des personnes visées à l'article 751 ;

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  • Invité - seve

    Bonjour <br />Moi je souhaiterais savoir comment ça se passe lorsque : mes bailleurs étaient jusque là les soi-disant propriétaire unique du logement qu'il nous loue a nous et nos voisins et là comme on a entamé des démarches pr indecence qui a bien été constaté et conclu par un inspecteur des sanitaires et bien les enfants interviennent pour nous dire que se sont eux les propriétaires et leur parents sont usufruitier dc moi qui veux négocier une résiliation du bail à l'amiable suis coincé car mes bailleurs initiaux ne veulent rien savoir et veulent que je vois avec leurs enfants !! Ayant trouver un logement j'aimerais pouvoir partir rapidement et dans ce cas laisser tomber la procédure qui me permettrait de demander des dommages et intérêts !! pouvez vous m'eclairer rapidement merci

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />Selon l'article 595 alinéa 2 du Code civil, les baux conclus par l'usufruitier ne peuvent être opposables au nu-propriétaire pour plus de 9 ans lorsque l'usufruit prend fin.<br />Ainsi, un bail bail d'habitation de 9 ans et au-dessous (comme 3 ans pour la plupart des baux d'habitation) s'impose dans tous les cas au nu-propriétaire, lequel doit en respecter les termes même s'il n'est pas intervenu au bail.<br /><br />A noter qu'un bail commercial ou rural nécessite obligatoirement le concours du nu-propriétaire, à défaut il peut être annulé.

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  • Invité - JETMETL

    Une recherche plus avancée sur LEGIFRANCE, me conduit à retenir, dans le même sens que l'indication donnée par l'avocat de "dupont", que le bail d'habitation conclu par l'usufruitier seul et qui a commencé à être exécuté avant son décès est opposable au nu-propriétaire qui sera tenu d'en respecter les termes et obligations comme s'il l'avait lui-même conclu comme propriétaire.

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  • Invité - JETMETL

    Votre formule<br />"Sauf convention contraire, l’usufruitier peut librement louer le bien immobilier démembré sans obtenir le consentement du nu-propriétaire. Cependant, un bail de plus de neuf ans nécessite l’accord du nu-propriétaire afin de garantir les droits du locataire. En effet, en cas d’extinction de l’usufruit avant le terme du bail, celui-ci pourra être résilié à tout moment par le nu-propriétaire."<br />me paraît ambigue.<br />Le bail d'habitation ordinaire de 3 ans conclu par l'usufruitier seul, sans le concours du nu-propriétaire, mais alors que celui-ci en a eu connaissance, est-il opposable à ce nu-propriétaire lorsque survient le décès de l'usufruitier postérieurement à l'entrée dans les lieux du locataire ?<br />Le nu-propriétaire devenu pleinement propriétaire peut-il, en lui notifiant le décès de son co-contractant, demander au locataire de libérer les lieux sans avoir à se soumettre à la procédure de la loi de 89 ?

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  • Invité - dupont

    En effet, en cas d’extinction de l’usufruit avant le terme du bail, celui-ci pourra être résilié à tout moment par le nu-propriétaire.<br /> JE N'AI AUCUN ARTICLE DU CODE CIVIL QUI LE SIGNALE JE SUIS NU PROPRIETAIRE ET MON BEAU PERE ,91 ANS VIENT DE SIGNER 1 BAIL POUR 9 ANSPOUR M'EMBETER ET D'APRES MON AVOCAT ,JE NE POURRAI PAS RENTRER DANS LA MAISON AVANT 9 ANS MEME EN CAS DE SON DECES<br />MERCI DE M'INDIQUER S'IL Y A 1 AUTRE POSSIBILITE COMME VOUS L'ECRIVEZ??

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  • Invité - leone

    Bonjour,<br />pouvez vous me communiquer la reference de l'article suivant : <br /> "le nu proprietaire est assimilé à un proprietaire lorsqu'il partage le logement avec l'usufruitier et qu'ils constituent un foyer fiscal unique " .<br />effectivement j'ai recu ce texte suite a un refus APL .<br />Pouvez vous m'en dire plus sur cet aricle <br />Merci par avance .

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