Démembrement : investissement en nue-propriété

Souvent utilisé dans le cadre de donation aux enfants, le démembrement de propriété présente également de nombreux avantages lors d’une vente immobilière. Méconnue, certainement à tort, l’achat en nue-propriété est un investissement immobilier rentable et sûr.

Les avantages de l'achat en nue-propriétéOutre les intérêts fiscaux, investir en nue-propriété permet d’éviter certains désagréments pouvant émaner d’un achat traditionnel avec mise en location.

Le principe d’un tel investissement est simple. Le nu-propriétaire possède la propriété du bien sans l’usufruit, lequel est temporairement conservé par l’usufruitier. Ce dernier dispose pendant un certain délai du droit d’utiliser le bien ou de le louer. Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

De ce montage découle de nombreux avantages :

UN INVESTISSEMENT RENTABLE

- Fiscalité lors de l’achat

Acheter en nue-propriété permet une optimisation fiscale au moment de l’acquisition. En effet, contrairement à une vente ordinaire l’acquéreur payera des frais de mutation uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non de la pleine propriété.
Par exemple, l’acquisition d’un bien ancien en pleine propriété d’une valeur de 300.000€ engendre des frais de mutation (dits frais de notaire) d’environ 20.500€.

Le même bien acheté en nue-propriété avec une réserve d’usufruit de 17 ans sera estimé à 60% de sa valeur vénale, soit 180.000€. Les frais de mutation porteront sur cette valeur et seront donc de 13.000€. Dans cet exemple, l’acquéreur aura économisé 7.500€ de frais de mutation lors de son achat.

- Fiscalité lors de la récupération de l’usufruit

Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de façon totalement défiscalisée.

- Absence de formalité et de coût lors de la récupération de l’usufruit

Le terme de l’usufruit entraîne automatiquement le transfert de l’usufruit au nu-propriétaire sans formalité ou frais. Il n’y a pas besoin de passer devant notaire. En effet, votre pleine propriété sera opposable aux tiers puisque, lors de l’achat, le notaire inscrit le terme de l’usufruit à la publicité foncière.

- Exonération des plus-values immobilières lors de la récupération de l’usufruit

L’intérêt d’acheter en démembrement de propriété est d’autant plus intéressant que l’investissement se fait sur un secteur attrayant. La plus-value immobilière potentiellement réalisée n’impacte pas la récupération de l’usufruit, laquelle est exonérée.

- Réduire son impôt de solidarité sur la fortune

D’un point de vue purement fiscal, la nue-propriété ne rentre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire. Cela engendre une défiscalisation importante vis-à-vis de l’ISF, puisqu’une telle acquisition fera sortir entièrement l’investissement du patrimoine. Un achat pour une valeur de 200.000€ réduira d’autant la base d’imposition de l’ISF.

- Eluder l’impôt sur les revenus fonciers

Le principe est simple, acheter en nue-propriété équivaut à percevoir à l’avance l’ensemble des loyers pour la période de l’usufruit par déduction sur le prix de la pleine propriété. En plus d’être « payé » à l’avance en moins donnant, il ne s’agit pas officiellement d’un loyer et n’est donc pas soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Un investissement locatif traditionnel entraînera une mise de départ de 100% de la valeur du bien avec en retour la perception de loyers, lesquels seront imposés.

- Déduction des intérêts d’emprunt

Le financement d’un bien en nue-propriété qui est loué permet au nu-propriétaire de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.

- Faible mise de départ avec effet levier

Un investissement en démembrement de propriété permet une mise de départ plus faible qu’un achat immobilier traditionnel. L’acquéreur se crée un patrimoine avec un investissement moindre en achetant par exemple un bien à 60% de sa valeur.

En outre, aucune rente n’est à verser auprès de l’usufruitier.

UN INVESTISSEMENT SÛR

- Aucun aléa

Le nu-propriétaire ne subit pas les aléas que peut connaître tout bailleur, comme les impayés, les changements de locataire ou encore les logements vacants entre deux locations.

L’usufruit peut être soit viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès de l’usufruitier (s’il s’agit d’une personne physique), soit à terme, c’est-à-dire qu’il prend fin à une date prévue. Dans ce second cas, l’aléa similaire à celui d’une vente en viager n’existe pas, sauf à profiter au nu-propriétaire. En effet, sauf convention contraire, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété au décès de l’usufruitier avant le terme initialement prévu.

- Absence de taxes et charges en cours de démembrement

Les taxes foncière et d’habitation restent à la charge de l’usufruitier. Il en est de même des charges de copropriété. En ce qui concerne la répartition des travaux, à défaut de précision, seuls les travaux sur le gros œuvre incombent au nu-propriétaire. Le contrat de démembrement peut toutefois prévoir que tous les travaux soient supportés par l’usufruitier.

- Remise à neuf du bien immobilier

Certains contrats de démembrement prévoient, au terme de l’usufruit, la remise en l’état des lieux par l’usufruitier.

- Revente à tout moment

A l’instar d’un viager, il est possible de revendre la nue-propriété avant que l’usufruit se soit éteint. Dans ce cas, la valeur de la nue-propriété aura augmenté puisque l’usufruit aura un terme plus proche.

Investir en nue-propriété
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