Déclaration préalable

écrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER agence immobilièreRéseau d'agents indépendants

 

Les constructions, même celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Toutefois, certains travaux, constructions, aménagements et installations qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis et font l'objet d'une simple déclaration préalable.

La déclaration préalable permet une autorisation d’urbanisme simplifiée avec un contrôle des constructions a posteriori.

Forum sur l'urbanisme

Après avoir énoncé les formalités liées à une déclaration préalable, le présent article se propose d’étudier la déclaration préalable en exposant les cas où celle-ci est nécessaire.

Formalités de la déclaration préalable

Les déclarations préalables sont adressées en deux exemplaires par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.

En général, le délai d’instruction est d’un mois.

Une fois l’obtention de l’autorisation tacite ou de la décision de non opposition à la déclaration préalable, un affichage de la déclaration préalable devra être effectué sur le terrain. Cet affichage, réalisé par le bénéficiaire de l’autorisation, doit être visible de l'extérieur et durer le temps du chantier.

Lors de l'ouverture du chantier, le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager adresse au maire de la commune une déclaration d'ouverture de chantier en trois exemplaires. L’affiche mentionne l'obligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.

En outre, dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite de l’autorisation, un extrait de la déclaration est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois. Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme règle le contenu et les formes de l'affichage.

Un tiers pourra exercer un recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.

A l'achèvement des travaux une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux à la déclaration préalable doit être adressée à la mairie. Cette dernière dispose alors d’un délai de trois mois (ou cinq mois dans les cas où le récolement est obligatoire) pour contester la conformité des travaux à la déclaration, et ce à compter de la réception de la déclaration d’achèvement.

Champ d’application de la déclaration préalable

Nous verrons sous cette partie quels travaux sont dispensés de l’obtention d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager au profit d’une déclaration préalable.

Une déclaration préalable peut être nécessaire dans trois types d’opération, à savoir :

- Construction nouvelle soumise à déclaration préalable

- Travaux effectués sur une construction existante ou changement de sa destination soumis à déclaration préalable

- Utilisations du sol soumises à déclaration préalable

Construction nouvelle soumise à déclaration préalable

Il convient de distinguer si la construction nouvelle se trouve dans le périmètre d’un secteur sauvegardé ou non.

Hors d’un secteur sauvegardé

En dehors des constructions nouvelles dispensées de toute autorisation en raison de leur nature ou de leur très faible importance, une déclaration préalable est incontournable dans les cas suivants :

a) Les constructions ayant pour effet de créer une surface hors oeuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés. Ne sont pas incluses dans ces 20 mètres carrés les surfaces hors oeuvre brutes existantes situées en combles ou en sous-sol, considérées comme non aménageables et faisant l'objet de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène ainsi que les surfaces hors oeuvre brutes existantes relatives à la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.

b) Les habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à l’article R. 111-32 du Code de l’urbanisme, dont la surface hors oeuvre nette est supérieure à trente-cinq mètres carrés.

Il s’agit des habitations légères destinées à être implantées :

- dans les villages de vacances classés en hébergement léger ;

- dans les dépendances des maisons familiales de vacances agréées.

- dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet ; - dans les terrains de camping classés ;

c) Les constructions, autres que les éoliennes, dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à douze mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface hors oeuvre brute ou qui ont pour effet de créer une surface hors oeuvre brute inférieure ou égale à deux mètres carrés ;

d) Les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d’énergie électrique dont la tension est inférieure à soixante-trois mille volts ;

e) Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à deux mètres ;

f) Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts. Même les piscines non soumises à permis de construire, mais à simple déclaration préalable, doivent respecter les règles d'implantation prévues par les règles d’urbanisme de la Commune comme toute construction.

g) Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un mètre quatre-vingts et quatre mètres, et dont la surface au sol n’excède pas deux mille mètres carrés sur une même unité foncière.

Secteur sauvegardé

Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité, dans un site classé, dans les réserves naturelles, dans les espaces ayant vocation à être classés dans le coeur de certains parcs nationaux, les constructions nouvelles suivantes doivent être précédées d’une déclaration préalable :

a) Les constructions n’ayant pas pour effet de créer une surface hors oeuvre brute ou ayant pour effet de créer une surface hors oeuvre brute inférieure ou égale à vingt mètres carrés, quelle que soit leur hauteur ;

b) Les murs, quelle que soit leur hauteur. En outre, l’édification d’une clôture impose une déclaration préalable dès lors qu’elle se situe dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ;

Il en est de même en cas d’édification d’une clôture à l’intérieur d’un site inscrit, d’un site classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l’environnement ou encore d’un secteur délimité par le plan local d’urbanisme en application du 7o de l’article L. 123-1.

Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut également décider de soumettre les clôtures à déclaration préalable.

Enfin, en secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité, les ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime ou fluviale tels que les voies, ponts, infrastructures portuaires ou aéroportuaires sont soumis à une déclaration préalable.

Travaux effectués sur une construction existante ou changement de sa destination soumis à déclaration préalable

Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire, les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

a) Les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant. Ainsi, la création d’une ouverture dans la toiture, comme la pose d’un velux ne nécessitera qu’une déclaration préalable, tout comme une réfection totale de la toiture.

En revanche, la modification de la façade avec changement cumulatif de destination de l’immeuble impose quant à elle un permis de construire et non une simple déclaration préalable. Il en est de même si les travaux ont pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur. Un permis de construire est obligatoire pour la surélévation d'un bien immobilier, au titre de la modification des volumes.

b) Les changements de destination (habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt) d’un bâtiment existant. Dans ce cas, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal.

Si le changement de destination est définitif et est accompagné de travaux, une déclaration préalable sera insuffisante. Dans ce cas un permis de construire s’imposera.

c) Dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l’intérieur des immeubles.

d) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager.

e) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d’urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu’une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager.

f) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface hors oeuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés. A noter que l'aménagement des combles ne nécessite aucune autorisation dès lors que cela n'impacte pas la surface hors oeuvre brute. Il en est ainsi lorsque les combles possèdent déjà un plancher ou une dalle. L'aménagement de combles demandera souvent une déclaration préalable au titre de la pose d'un vélux dans la toiture.

La création d'une véranda inférieure ou égale à vingt mètres carré est soumise à déclaration préalable. Au-delà, un permis de construire sera nécessaire.

g) Les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors oeuvre brute en surface hors oeuvre nette.

Utilisations du sol soumises à déclaration préalable

Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants :

a) Les lotissements autres que ceux relevant d’un permis d’aménager. Ainsi, dès la première division dans l’intention de construire, une déclaration préalable peut suffire.

Toutefois, un permis d’aménager devra être demandé dans les situations suivantes :

* Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :

- lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;

- ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ;

* La création ou l'agrandissement d'un terrain de camping permettant l'accueil de plus de vingt personnes ou de plus de six tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs ;

* Les remembrements réalisés par une association foncière urbaine libre lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;

* Le réaménagement d'un terrain de camping ou d'un parc résidentiel de loisirs existant, lorsque ce réaménagement a pour objet ou pour effet d'augmenter de plus de 10 % le nombre des emplacements ;

* L'aménagement d'un golf d'une superficie supérieure à vingt-cinq hectares ;

* L'aménagement d'un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés ;

* La création ou l'agrandissement d'un parc résidentiel de loisirs ou d'un village de vacances classé en hébergement léger ;

* Les travaux ayant pour effet, dans un terrain de camping ou d'un parc résidentiel de loisirs, de modifier substantiellement la végétation qui limite l'impact visuel des installations ;

* L'aménagement d'un parc d'attractions ou d'une aire de jeux et de sports d'une superficie supérieure à deux hectares ;

* Lorsqu'ils sont susceptibles de contenir au moins cinquante unités les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ;

* A moins qu'ils ne soient nécessaires à l'exécution d'un permis de construire, les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d'un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à deux hectares.

b) Les divisions des propriétés foncières situées à l'intérieur des zones délimitées en application de l'article L. 111-5-2 du Code de l’urbanisme, à l'exception des divisions opérées dans le cadre d'une opération d'aménagement autorisée, des divisions effectuées, avant la clôture de l'opération, dans le cadre d'une opération d'aménagement foncier rural relevant du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime et des divisions résultant d'un bail rural consenti à des preneurs exerçant la profession agricole ;

c) L'aménagement ou la mise à disposition des campeurs, de façon habituelle, de terrains ne nécessitant pas un permis d'aménager en application de l'article R. 421-19 ;

d) L'installation, en dehors des terrains de camping et parcs résidentiels de loisirs, d'une caravane autre qu'une résidence mobile mentionnée au j ci-dessous lorsque la durée de cette installation est supérieure à trois mois par an ; sont prises en compte, pour le calcul de cette durée, toutes les périodes de stationnement, consécutives ou non ;

e) Lorsqu'ils sont susceptibles de contenir de dix à quarante-neuf unités, les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ;

f) A moins qu'ils ne soient nécessaires à l'exécution d'un permis de construire, les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d'un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à cent mètres carrés ;

g) Les coupes ou abattages d'arbres dans les cas prévus par l'article L. 130-1 ;

h) Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l'article L. 123-1, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;

i) Les travaux autres que ceux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d'urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu'une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;

j) L'installation d'une résidence mobile visée par l'article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage, constituant l'habitat permanent des gens du voyage, lorsque cette installation dure plus de trois mois consécutifs ;

k) Les aires d'accueil des gens du voyage. Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité, les travaux, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, ayant pour effet de modifier l'aménagement des abords d'un bâtiment existant doivent être précédés d'une déclaration préalable. Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité, les sites classés et les réserves naturelles, l'installation de mobilier urbain ou d'oeuvres d'art, les modifications des voies ou espaces publics et les plantations qui sont effectuées sur ces voies ou espaces, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires et des travaux imposés par les réglementations applicables en matière de sécurité, doivent également être précédées d'une déclaration préalable.

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J. LOUIS, diplômé notaire

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Participant à cette conversation

  • Invité - Marie Claire

    Cet article m’informe de beaucoup de choses fort utiles. J’ai également l’habitude de me documenter sur ParuVendu. Merci de prendre le temps d’avertir le public.

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  • Invité - katie

    bonjour<br />je suis propriétaire d'un local commercial vide sur paris et souhaite faire une demande pour un changement de destination en habitation ; je ne ne souhaite pas toucher à la façade .<br />j'ai l'accord de la copropriété pour le changement de destination<br />j'ai cru comprendre qu'une déclaration préalable suffit si on ne touche pas à la façade qu'en t'il exactement ????<br />MERCI CORDIALEMENT katie

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  • Invité - jean seb

    Bonjour,<br /><br />Je suis tout a fait d'accord avec votre sujet, actuellement au service urbanisme de ma ville je remarque beaucoup de manquements.<br />Même si cette déclaration vous semble difficile a remplir, ne pas hésiter à faire appel à des professionnelles de la declaration prealable de travaux en mairie tel que : http://www.declaration-prealable-mairie.fr .<br />Il est préférable de payer un service auprès d'une société expérimentée que de recevoir une amende allant jusqu'à 6000e/m².<br />Merci pour l'attention porté à mon message.<br /><br />Jean Seb

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