Les coûts entraînés par une vente immobilière

Cet article vous est proposé par le réseau immobilier NEW DEAL IMMOBILIER

Dans le présent article seront étudiés les principaux coûts résultant d’une vente immobilière. Ces coûts peuvent découler de la fiscalité ou d'une convention. Afin de connaître ces frais supplémentaires (pas toujours prévus par les parties), nous verrons dans un premier temps les coûts supportés par le vendeur et dans un second temps ceux supportés par l’acquéreur.

1. Les coûts d’une vente immobilière supportés par le vendeur

Le vendeur d’un bien immobilier, nonobstant le fait de recevoir le prix de vente, doit parfois supporter certains coûts. Les sommes qu’il peut devoir sont justifiées soit par la loi, soit par une convention.


Nous étudierons dans un premier temps les sommes dues par le vendeur d’un bien immobilier et imposées par la loi. Cela correspond à la fiscalité du vendeur, qui concerne principalement trois impôts, à savoir la plus-value immobilière, la TVA et enfin la taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles.
Dans un second temps, nous verrons les coûts supportés par le vendeur suite à une convention. Il pourra s’agir des frais de mutation du syndic, des frais de mainlevée ou encore d’une indemnité de remboursement anticipé.

Fiscalité du vendeur lors d’une vente immobilière

Plus-value immobilière

ForumfiscaliterimmobiliereL’impôt le plus fréquemment rencontré par le vendeur suite à la vente de son bien immobilier est l’impôt sur la plus-value immobilière. Cet impôt peut s’avérer très élevé suivant les cas et entraîner un sentiment d’injustice chez le vendeur, lequel  cherchera par tout moyen à l’éviter. Malheureusement, il n’existe aucune solution pour éviter l’impôt sur la plus-value immobilière et nous déconseillerons fortement tout recours à un dessous de table.

Les problèmes liés à une imposition importante d’une plus-value doivent être pensés en amont de la vente du bien, c'est-à-dire lors de son acquisition suite à une mutation à titre onéreux ou gratuit.


Par exemple, lors de la transmission d’un bien immobilier suite à une donation ou à une succession, le donataire ou l’héritier aura tendance à sous-évaluer le bien immobilier pour minimiser les droits de mutation. Lors de la revente du bien à un prix réel du marché, le vendeur se retrouvera avec une plus-value importante du fait d’une sous-évaluation lors de l’acquisition du bien.


Il pourra en être de même lorsque l’acquisition a été faite avec un dessous de table : la plus-value sera calculée en fonction des valeurs annoncées dans l’acte d’acquisition.


Le taux d’imposition sur la plus-value immobilière est de 34,5 % (prélèvements sociaux inclus) et s’applique sur la différence entre le prix de vente et d’acquisition.


L’impôt sur la plus-value immobilière est seulement dû en cas de mutation à titre onéreux (= vente immobilière, échange…) et non en cas de mutation à titre gratuit (donation ou succession).

Lorsque le bien a été acquis suite à une donation ou une succession, le prix d’acquisition retenu est celui déclaré dans l’acte.

Il existe de nombreux correctifs pour calculer la plus-value immobilière. Par exemple, on augmentera le prix d’acquisition des frais d’acquisition (en cas d’acquisition suite à une mutation à titre onéreux il sera possible d’opter pour un forfait de 7,5%). De plus, le prix d’acquisition peut être augmenté des coûts des travaux. Ceux-ci peuvent être retenus soit pour leur montant réel soit suivant un forfait (15% du prix d’acquisition) dès lors que le bien immobilier a été acquis il y a plus de 5 ans. Attention, si vous souhaitez retenir la valeur réelle des travaux, sachez que tous ne peuvent pas être pris en compte. Seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, viennent majorer le prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.


En plus de correctifs des prix d’acquisition et de vente, la plus-value immobilière connait certains abattements, notamment en fonction de la durée de détention.

Il existe plusieurs cas d’exonération de la plus-value immobilière. Les principaux cas d’exonération concernent la vente de la résidence principale ou encore la vente d’un bien immobilier suite à une détention de plus de 30 ans.
Ce dernier cas d'exonération intervient suite à des abattements progessifs à savoir :
2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
4% pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
8% pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième ;

L’impôt sur la plus-value immobilière est calculé et payé par le notaire sur le prix de vente une fois l’acte authentique de vente signé.

Taxe sur la valeur ajoutée

A l’instar de l’imposition de la plus-value immobilière, plus le vendeur en aura à reverser, plus sa revente sera bénéficiaire.
Pour savoir si la vente rentre dans le champ d’application de la TVA, il convient dans un premier temps de savoir si le vendeur est un assujetti à la TVA (exemple : lotisseur, marchand de biens…) ou non, et ce, quelle que soit la qualité de l'acquéreur (assujetti ou non-assujetti).

Le vendeur est un assujetti à la TVA

Le vendeur du bien immobilier est dans ce cas légalement redevable de la TVA.

a- la TVA s'appliquera de plein droit ou sur option en fonction de la nature du bien immobilier vendu
Dès lors que le bien vendu est un terrain à bâtir ou un immeuble achevé depuis moins de cinq ans la taxe sur la valeur ajoutée s’applique obligatoirement.
A noter qu’est considéré comme terrain à bâtir, le terrain qui se trouve dans une zone prévue comme constructible selon les documents d’urbanisme, sans que l’intention de l’acquéreur de construire ou non soit prise en compte.
En revanche, la TVA s'applique seulement sur option si le vendeur assujetti en décide ainsi lorsque l'immeuble bâti est achevé depuis plus de cinq ans ou que le terrain n’est pas un terrain à bâtir.

 

b- En ce qui concerne l’assiette de la TVA il faut savoir si des droits à déduction ont été exercés par le vendeur à l'occasion de l'acquisition du bien vendu
Le prix total est l’assiette de la taxe sur la valeur ajoutée lorsque l'acquisition a ouvert un droit à déduction. Il en est ainsi lorsque le prix d'achat de l'immeuble aujourd'hui revendu a été stipulé TTC.
Il en est de même lorsque le vendeur opte pour la TVA alors que le terrain n'est pas un terrain à bâtir.

En revanche, la taxe sur la valeur ajoutée est liquidée sur la marge brute quand l'acquisition n'a pas ouvert de droit à déduction.

Le vendeur est un non assujetti à la TVA

Lorsque le vendeur est un particulier non assujetti à la TVA, seule la revente d'un immeuble bâti achevé depuis moins de cinq ans et acquis en l’état futur d’achèvement (acheté sur plan) rentre dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée. Le prix de vente est alors stipulé TTC.
Les immeubles neufs construits par les vendeurs non assujettis sont exclus du champ d'application de la TVA.
Le notaire calculera la TVA à reverser, laquelle sera prélevée sur le prix de vente.

Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles

Cette taxe communale facultative, issue de la loi dite ENL du 6 juillet 2006, est prévue à l’article 1529 du Code général des impôts. En cas de vente d’un terrain à construire il convient de se renseigner préalablement auprès de la Commune afin de savoir si cette taxe a été instaurée.
Le texte de loi concerne les terrains devenus constructibles du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.
La taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles est due par le vendeur, seulement pour la première cession à titre onéreux depuis que le terrain est devenu constructible. Elle sera réglée à l’administration fiscale lors de la cession.


La taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles ne s’applique pas dans certains cas :

- dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale ; La vente du terrain formant la dépendance doit être concomitante à celle de la résidence principale ;
- déclaration d'utilité publique ;
- échange dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
- prix de cession inférieur ou égal à 15.000 euros ;
- cession intervenant avant le 31 décembre 2011 au profit de certaines personnes morales ;
- terrains classés constructibles depuis plus de 18 ans ;
- prix de cession est inférieur au prix d’acquisition majoré de 200 % ;

A noter que la délibération du conseil municipal qui instaure la taxe ne peut pas s’appliquer pour les cessions intervenant dans les trois mois de ladite délibération.

La taxe est assise sur un montant égal au prix de cession du terrain (éventuellement corrigé comme cela est écrit ci-dessous) diminué du prix d'acquisition stipulé dans les actes, actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. S’il n’existe aucun élément de référence, la taxe est alors assise sur les deux tiers du prix de cession défini de la même manière que dans le premier cas.

A cette assiette est appliquée la taxe qui s’élève à 10 %.

Cette taxe peut se cumuler avec l’impôt sur les plus-values immobilières, ainsi que la taxe instaurée par la loi du 27 juillet 2010 de modernisation de l'agriculture et de la pêche (taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles et dont le prix de cession est 10 fois supérieur au prix d’acquisition).

Coûts supportés par le vendeur d’un bien immobilier et émanant d’une convention

Frais de mutation du syndic

Ces frais concernent les biens en copropriété. Ce sont des frais retenus par le syndic au titre du changement de propriétaire (équivalent à des frais de dossier). Le prix varie entre les syndics. Il faut compter en général entre 200 et 500 €. Ces frais sont rares en cas de syndic bénévole.
Lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété, le notaire se rapproche toujours du syndic afin de savoir si le vendeur est à jour des charges de copropriété. Si c'est bien le cas, le notaire doit reverser le prix au vendeur sans que le syndic ne puisse exercer un recours sur le prix de vente au titre d’un désaccord sur le montant des frais de mutation du syndic.
Ces frais de mutation étaient autrefois supportés par l’acquéreur. Depuis, la jurisprudence a estimé cette pratique illégale du fait que l’acquéreur ne pouvait pas être tenu d’une somme justifiée par une convention dans laquelle il n’était pas partie.
Seul le vendeur doit donc supporter cette charge, conventionnellement érigée entre le syndic et le vendeur.

Frais de mainlevée

Lorsque le bien vendu est grevé d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers, le notaire devra effectuer une mainlevée. Il se rapproche de l’organisme prêteur entre le compromis et la vente définitive pour obtenir un décompte de remboursement anticipé. Une fois la vente définitive conclue, le notaire retient sur le prix de vente la somme servant à désintéresser l’organisme prêteur afin que celui-ci l’autorise à supprimer l’hypothèque ou le PPD (= privilège de prêteur de deniers) qui grève le bien immobilier. L’acquéreur est ainsi garanti d’acheter un bien libre de toute inscription sans risque pour lui que les créanciers du vendeur viennent saisir son nouveau bien immobilier.
Le coût d’une mainlevée est calculé en fonction du capital emprunté et des accessoires. En général le coût s’élève autour de 600 €.

Indemnité de remboursement anticipé


L'emprunteur peut toujours rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, son prêt immobilier. Toutefois le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.
Si le contrat de prêt comporte une clause aux termes de laquelle, en cas de remboursement par anticipation, le prêteur est en droit d'exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus, celle-ci ne peut pas excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.


Aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

 

Votre réseau immobilier NEW DEAL IMMOBILIER, agence immobilière, vous propose à présent d'étudier les coûts d'une vente immobilière supportés par l'acquéreur.

2. Les coûts d’une vente immobilière supportés par l’acquéreur

 

Fiscalité de l’acquéreur lors d’une vente immobilière

Frais de mutations


L’acquéreur supporte l’ensemble des frais de mutation. Ils comprennent notamment les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire ou encore le salaire du conservateur. Les frais de mutation qui s’élèvent autour de 7-8% sont communément appelés « frais de notaire ». Il est à noter que le notaire perçoit environ 1% ttc sur le montant de la transaction, le reste étant collecté majoritairement pour le compte de l’Etat, du Département et de la Commune.
Pour réduire la fiscalité de l’acquéreur, il est important de faire ressortir dans le compromis la liste du mobilier meublant avec une valorisation article par article. Les droits d’enregistrement, d’un montant de 5,09% sont assis sur le prix du bien immobilier et non du mobilier, ce qui aboutit donc à économiser 5,09% sur le montant du mobilier.


Le mobilier meublant doit être évalué suivant sa valeur vénale (valeur réelle par rapport au marché). Même si aucun texte n’encadre la valorisation du mobilier, il convient de ne pas dépasser 5% du montant du bien immobilier.
Ce qui est appelé, à tort, frais de notaire réduits, correspond aux droits d’enregistrement réduits, lesquels passent de 5,09% à 0,715%. Les frais globaux de mutation s’élèvent alors autour de 2,5% au lieu de 7-8%.


Lorsque le vendeur est un particulier non assujetti à la TVA, il y a « frais de notaire réduits » pour l’acquéreur dès lors que la vente du bien immobilier intervient dans les 5 ans de son achèvement et (cumulativement) s’il a été acheté en l’état futur d’achèvement.
Cela concerne principalement les appartements achetés sur plan et revendus dans les 5 ans. Le vendeur qui a acheté un appartement en l’état futur d’achèvement qui revend dans les 5 ans devra reverser la TVA sur le prix de vente (19,6%) déduction faite de la TVA qu’il a payée lors de son acquisition (sur l’appartement mais également les honoraires du notaire). Le prix de vente sera donc TTC et l’acquéreur supportera des droits d’enregistrement réduits (0,715%).

Un vendeur particulier (et non assujetti à la TVA) qui achète un terrain, fait construire et revend dans les 5 ans ne sera pas redevable de la TVA (car l’acquisition n’est pas en l’état futur d’achèvement) et son acquéreur payera des frais de mutations ordinaires (7-8%).

Les acquéreurs professionnels peuvent bénéficier de droits réduits ou d’une exonération. Dès lors qu’il est un assujetti à la TVA et qu’il prend l’engagement de construire ou de revendre, l’acquéreur sera redevable d’un droit fixe de 125€ dans le premier cas ou de droits de mutation réduits (0,715%) dans le second cas.

L’acquéreur assujetti à la TVA s’engage à construire ou à revendre dans un délai de 4 ans.

Taxe d’aménagement

En cas d’acquisition d’un terrain à bâtir, l’acquéreur devra supporter la taxe d’aménagement. Cette nouvelle taxe se substitue à la taxe locale d'équipement (TLE), la taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (TDCAUE), la taxe départementale des espaces naturels et sensibles (TDENS), la taxe complémentaire à la TLE en région d'Ile-de-France, la taxe spéciale d'équipement du département de la Savoie et enfin au programme d'aménagement d'ensemble (PAE).

Précision étant ici faite que la taxe d'aménagement concerne la construction, mais également la reconstruction, l’agrandissement des bâtiments et plus généralement tous les aménagements de toute nature pour lesquels une autorisation d'urbanisme est obligatoire.

Coûts supportés par l’acquéreur d’un bien immobilier et émanant d’une convention

Garanties demandées par l’organisme prêteur


Pour le financement de son acquisition immobilière, l’acheteur aura souvent recours à une banque. Afin de garantir son prêt, la banque pourra demander une caution (personne physique ou morale garantissant le remboursement du prêt) ou une garantie réelle comme un privilège de prêteur de deniers ou une hypothèque.

Les coûts dépendront notamment du montant du prêt et de sa durée. L’acquéreur devra comparer quelle solution est la moins onéreuse entre une caution bancaire ou une garantie réelle. Pour une acquisition immobilière pérenne, pour laquelle on pense pouvoir rembourser totalement le prêt avant la revente du bien immobilier, un privilège de prêteur de deniers pourra être plus intéressant qu’une caution, car il n’y aura pas de frais de mainlevée à payer lors de la revente.

New Deal Immobilier, réseau de mandataires immobiliers, vous accompagne de l'estimation immobilière gratuite à la vente de votre bien.

 

Ecrit par Jérémy LOUIS - Diplômé notaire

NEW DEAL IMMOBILIER est un réseau immobilier d'agents indépendants

Agence immobilière

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Participant à cette conversation

  • Invité - Dupont-Giesbers

    tt d'abord bonjour Monsieur,<br />je lis les différentes réponses que vous faites sur votre site et cela m'interesse bcp. actuellement proprietaire, avec mon épouse (en communauté de biens) de 2 maisons, l'une détenu par le biais d'une sci l'autre en nom propre, nous devons les vendre car mon épouse est aujourd'hui au chomage et que ma situation financiere s'est dépréciée.<br />pourriez vous m indiquer si la plus value qui sera retenue pour cette opération est bien:<br />prix de vente - remboursement des emprunts - les frais (diag...)<br />d avance merci

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