Vente à réméré (vente avec faculté de rachat)

Par NEW DEAL IMMOBILIER agence immobilière LOW COST Réseau d'agents indépendants

 

La vente à réméré (à présent désignée dans le Code civil sous le terme de vente avec faculté de rachat) est une forme de cession très peu utilisée et mal connue. Cette vente particulière, prévue aux articles 1659 et suivants dudit Code, présente de nombreux aspects attractifs pour le vendeur (dans une situation précise) et l’acquéreur.

La vente avec faculté de rachat (vente à rémérée) donne le droit au vendeur de reprendre le bien qu’il a vendu, moyennant le remboursement du prix et de certains frais supportés par l’acquéreur à réméré. Cette possibilité de recouvrer la propriété de son bien est ouverte au vendeur pendant un délai plus ou moins long, sans pouvoir excéder 5 ans.

La vente à réméré est une vente parfaite contenant une condition résolutoire, dont la réalisation est laissée à la libre disposition du vendeur.

Si ce dernier exerce la faculté offerte par le pacte de rachat, la vente est annulée et les parties sont remises rétroactivement dans leur situation initiale avant la cession.

En revanche en l’absence de rachat, l’acquéreur reste irrévocablement le propriétaire du bien.

Pour comprendre au mieux les enjeux d'une vente à réméré nous aborderons les thèmes suivants :

Intérêts de la vente à réméré

Inconvénient de la vente à réméré

Modalités de rachat dans le cadre d'une vente à réméré

Fiscalité de la vente à réméré

Conditions de validité de la vente à réméré

Intérêts de la vente à réméré (faculté de rachat)

Forum sur la vente à réméréVendre son bien immobilier en se réservant la faculté de le racheter s’adresse à certaines personnes dans une situation difficile. Ainsi, le réméré immobilier peut permettre à une personne surendettée d’apurer une situation financière difficile grâce au prix de vente.

Le bien immobilier objet de la vente avec faculté de rachat sera en général une maison ou un appartement constituant la résidence principale du vendeur, et dans laquelle il souhaite rester.

Le profil d’un vendeur à réméré est donc souvent celui d’une personne fichée à la Banque de France et éventuellement admise en commission de surendettement des particuliers.

La vente à réméré pourra empêcher la saisie du bien immobilier.

Pour conserver l’usage de sa maison ou encore de son appartement, un bail sera conclu au profit du vendeur.

Vendre à réméré, en constituant un bail en parallèle, permet donc au vendeur de rester dans sa maison ou son appartement, avec la faculté de racheter son bien ultérieurement. Le prix de vente assainira totalement sa situation financière et il pourra pendant le délai qui lui est imparti (au maximum 5 ans) préparer le financement du rachat de son bien immobilier.

L’acquéreur à réméré (investisseur privé ou société spécialisée) fera quant à lui un investissement immobilier lui permettant de recevoir des loyers, voire des indemnités. Les frais de son placement voire même la taxe foncière pourront lui être entièrement remboursés.

De plus son investissement immobilier en réméré sera sécurisé dès lors que certaines précautions auront été prises. En cas de location au vendeur, il sera possible d’insérer dans l’acte de vente une clause stipulant que le vendeur sera déchu de sa faculté de rachat faute du paiement des loyers aux échéances convenues. En outre, peut être séquestrée sur le prix de vente une somme correspondant aux loyers.

L’investissement immobilier à réméré évite normalement les désagréments d’une location ordinaire (recherche d’un locataire, risque de loyers impayés…).

En cas de rachat, une indemnité forfaitaire peut être stipulée au profit de l’investisseur immobilier. A l’inverse, si le vendeur n’exerce pas sa faculté de rachat un complément de prix peut être prévu à son profit.

Il convient également de préciser que le bien immobilier, sorti du patrimoine du vendeur à réméré, ne peut plus être saisi par ses créanciers. Ils pourront toutefois exercer la faculté de rachat en lieu et place du vendeur à réméré grâce à l'action oblique prévue à l'article 1166 du Code civil. Dans ce cas, les créanciers devront rembourser l’acquéreur à réméré dans les mêmes conditions que si le rachat avait été effectué par le vendeur.

L’acquéreur à réméré peut toutefois opposer le bénéfice de discussion aux créanciers qui exercent le rachat du bien immobilier. Le bénéfice de discussion impose aux créanciers du vendeur de faire valoir leur créance sur le patrimoine du vendeur en priorité.

Inconvénient de la vente à réméré

L’inconvénient majeur d’une vente à réméré (vente avec faculté de rachat) réside surtout dans le coût final supporté par le vendeur. Ce type de vente atypique est souvent le dernier recours pour conserver sa maison ou encore son appartement.

Il en est ainsi lorsque le vendeur à réméré, ayant besoin de liquidités pour honorer ses dettes, est dans l’impossibilité de trouver un autre financement, notamment à cause du fait d’être fiché à la Banque de France, ce qui rend difficile ses démarches pour obtenir un prêt.

Le coût du réméré doit être cependant relativisé. En effet, si la personne en difficulté financière décide de vendre son bien immobilier à l’amiable, il devra certainement trouver une location dans un premier temps et éventuellement racheter un autre bien immobilier. Ce rachat entraînera des frais de mutation équivalent à ceux du rachat de son bien dans le cadre d’une vente à rémérée.

Enfin, en cas de vente par adjudication le prix obtenu pour son appartement ou sa maison peut être inférieur au marché. En effet, une mise aux enchères entraîne des frais bien supérieurs à ceux d’une vente ordinaire. Les offres des acquéreurs potentiels tiendront compte de ces frais et le prix obtenu risque de ne pas être suffisant pour désintéresser les créanciers.

Modalités du rachat dans le cadre du réméré

Pour que le pacte de rachat s’exerce, il incombe au vendeur à réméré de déclarer racheter le bien immobilier, ainsi que de rembourser le prix et les frais. La seule intention de faire jouer la clause de rachat ne prive pas l’acquéreur de la propriété du bien.

Le prix du rachat est librement fixé entre les parties dans l’acte de vente avec clause de rachat. Il peut donc être prévu une somme forfaitaire inférieure ou supérieure au prix de vente. A ce prix s’ajoutent les frais, les loyaux coûts ainsi que certaines dépenses. Seront par exemple exclues les dépenses somptuaires ou d’entretien. En outre, il peut être prévu que le prix de rachat soit majoré d’intérêts ou d’une indemnité forfaitaire relative à l’exercice du rachat.

La liberté conventionnelle laissée aux parties leur permet de prévoir toute autre clause.

En cas de dégradation de l’immeuble par l’acquéreur à réméré, le vendeur qui exerce sa faculté de rachat est en droit de demander des dommages-intérêts.

Régime fiscal de la vente à réméré (clause de rachat)

La vente à réméré est parfaite dès l’origine, ce qui entraîne une taxation similaire à celle d’une vente ordinaire. Dans le cadre d’une vente immobilière avec clause de rachat, l’acquéreur devra donc supporter les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière ainsi que les honoraires du notaire, comme n’importe quelle mutation à titre onéreux d’un bien immobilier.

En outre, le vendeur à réméré devra éventuellement supporter l’imposition sur la plus-value qui découle de la vente de son bien immobilier (que ce soit une plus-value immobilière des particuliers ou une plus-value professionnelle). A noter toutefois que ces sommes supportées par le vendeur à réméré lui seront restituées s’il fait jouer le pacte de rachat. En effet, la résolution de la vente, suite à l'exercice de la faculté de rachat, doit replacer les parties dans leur situation initiale.

L'exception se situe uniquement au niveau des droits d'enregistrement, lesquelles ne sont pas restitués à l'acquéreur en cas de rachat.

En effet, aux termes de l'article 1961 du Code général des impôts : " les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu'elle tient lieu de ces droits, ne sont pas sujets à restitution dès l'instant qu'ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1183, 1184, 1654 et 1659 du Code civil."

Lorsque le vendeur use du pacte de rachat dans le délai qui lui est imparti seul le droit fixe des actes innomés est dû, lequel s’élève actuellement à 125 €.

Toutefois, cette fiscalité est applicable seulement si le rachat répond à certaines conditions prévues à l’article 680 du Code général des impôts, à savoir :

- La faculté de rachat doit être prévue dans l’acte initial de vente à réméré ;

- L’acte consacrant le rachat doit intervenir dans le délai stipulé au plus tard 5 ans après la vente à réméré ;

- L’acte de rachat doit avoir une date certaine : acte authentique ou acte sous seing privé avec date certaine.

- Enfin, seul le vendeur à réméré ou son ayant-cause à titre universel peut bénéficier de cette fiscalité atypique. En effet, un tiers cessionnaire de la faculté de rachat payera des droits de mutations proportionnels, comme dans le cadre d’une acquisition immobilière lambda.

Pour effectuer le rachat de son bien immobilier, le vendeur à réméré contractera très certainement un emprunt auprès d’un établissement financier. Si le bien immobilier constitue son habitation principale, il pourra bénéficier du crédit d’impôt sur le revenu codifié sous l’article 200 quaterdecies du Code général des impôts au titre des intérêts dudit prêt (toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies, notamment l’affectation effective à l’habitation principale à la date du paiement des intérêts d’emprunt).

Si le rachat se fait sans respecter les conditions du réméré, notamment après un délai de 5 ans, la mutation sera considérée par l’administration fiscale comme une nouvelle vente et sera donc imposée comme telle.

En ce qui concerne l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le bien sera pris en compte dans le patrimoine de l’acquéreur, la vente à réméré étant parfaite. Cependant, celui-ci pourra effectuer une décote d’environ 10 % de la valeur vénale du bien immobilier du fait de la clause de rachat. En outre, une seconde décote est possible dès lors que ledit bien est loué.

Conditions de validité de la vente à réméré

La vente à réméré ne doit pas permettre la fraude du droit des tiers créanciers, notamment s’il y a complicité entre acquéreur et vendeur pour organiser l’insolvabilité de ce dernier.

De plus, la convention de vente avec faculté de rachat pourrait également être remise en cause si elle dissimule un pacte commissoire ou pignoratif, notamment si la transaction porte sur la résidence principale du débiteur. Ces pactes interdits (dans le cadre de la résidence principale) sont ceux qui permettent au créancier de disposer du bien remis en gage par son débiteur.

Dès lors qu’est prouvée l’existence d’un pacte pignoratif interdit, la convention, dissimulant un prêt sur gage illicite, est annulée dans son ensemble et non limitativement au pacte prohibé.

Toutefois, la fraude ne se présume pas et il n’est pas toujours aisé de la prouver. La vente à réméré pourra être requalifiée en prêt sur gage illicite suivant l’appréciation discrétionnaire des juges. Ceux-ci pourront se fonder sur le prix bien inférieur à la valeur vénale du bien, l’habitude du vendeur à contracter des opérations usuraires ou encore le fait de louer, concomitamment à la vente, le bien au vendeur.

La vente à réméré ne doit pas constituer qu'une forme de rachat de crédit garantie par un transfert de propriété.

NEW DEAL IMMOBILIER, Réseau immobilier LOW COST

J. LOUIS, diplômé notaire

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  • Invité - Jeanmaire Denis

    Bonjour, <br />Nous sommes dans une situation un peu complexe et avons besoin d'être un peu guidet existe-t-il quelqu'un qui aimerait acheté en réméré notre exploitation agricole en suisse. Valeur 500'000.- / CHF<br />Nous remercions d'avance toutes les personnes qui prendront le temps de nous lire et de nous répondre-<br />Meilleures salutations

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />le réméré n'est pas un prêt, mais une vente avec une faculté de rachat.<br /><br />Les domaines n'ont rien à voir quant à l'évaluation de votre bien.<br />Si vous savez que vous ne pourrez pas racheter votre bien alors vendez le à l'amiable et évitez le réméré.<br /><br />Cordialement<br />Jérémy LOUIS<br /><br />NEW DEAL IMMOBILIER Agence immobilière<br />73100 Chambéry - 74000 Annecy - 73100 Aix les Bains

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  • Invité - lambert

    Bonjour,<br />Mon ex mari m'explique qu'une société qui achéte en réméré , ne préte que 50% de la valeur du bien et qu'il faut une évaluation du bien par les domaines ?notre bien est atypique car monument historique . Je ne pourrai pas racheter ce bien.<br />merci pour votre réponse<br />BML

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />Je ne connais pas le traitement fiscal de l'indemnité éventuellement due. C'est une question intéressante : j'essayerai de compléter mon article en conséquence dès que possible.<br /><br />En ce qui concerne la question de blonblon, la vente à réméré peut être une solution mais il faut vous rapprocher d'un professionnel pour qu'il analyse votre situation financière exacte.<br /><br />NEW DEAL IMMOBILIER<br />Agence immobilière LOW COST<br />Chambéry, Aix les Bains et Annecy

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  • Invité - blonblon

    bonjour, quelle solution pouvezvous apporter à la mienne. je suis en instance de separation, nous avons un bien immo en commun acec un pret immo et trois prets revolving.le réméré peut il s'appliquer à notre cas, la vente me permettrais de racheter tous les prets et par la suite refaire un pret immo à mon seul nom? est-ce ok. merci

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  • Invité - duclert

    Messieurs,<br /><br />J'ai tout d'abord trouve votre article très intéressant. Il ne résout en revanche pas une partie de la problématique fiscale de ce type de vente à mon sens. En effet en cas d'augmentation du prix lors de l'exercice par le vendeur de sa clause résolutoire, la "plus value" ainsi dégage par l investisseur est-elle une plus value, ou bien une indemnité? Et dans ce dernier cas, ce type de revenus est-il imposable (a l'IR pour un particulier, TVA pour un MDB, CSG et CRDS)<br /><br />Cordialement,<br />Charles Duclert

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />je n'ai pas la connaissance pour vous indiquer une société ou une personne sérieuse.<br /><br />Sachez cependant qu'une vente à réméré d'un bien immobilier se fait obligatoirement devant notaire, lequel a un devoir de conseil. <br />De plus, si votre acquéreur veut que la vente se fasse par l'intermédiaire de son notaire, il vous est toujours possible d'adjoindre votre notaire sans que cela augmente les frais.<br /><br />NEW DEAL IMMOBILIER<br />Agence immobilière LOW COST <br />Réseau immobilier (AIX LES BAINS - ANNEMASSE - LYON)

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  • Invité - RAVAUD

    Je vais être obligé de vendre ma maison à reméré. Qui puis-je contacté de sérieux ?

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />Je ne comprends pas trop quand vous dites : "La solution serait que je puisse trouver un acheteur pour le bien immobilier qui me permettrais avec l'argent de la vente de payer le montant de rachat du réméré".<br />Avec le prix de vente vous allez rembourser vos dettes et le reliquat ne pourra pas vous permettre le rachat du bien.<br />Merci d'être plus précis sur votre situation, notamment financière.<br /><br />Si vous souhaitez uniquement conserver votre bien pendant 4-5 ans, il faut trouver un investisseur prêt à vous racheter le bien pour vous le louer ensuite. Mais ça risque d'être difficile à trouver.<br /><br />Le viager peut être une solution pour concerver votre bien : vous demandez un bouquet suffisant pour rétablir votre situation financière, et vous concervez l'usage de votre bien tout en percevant une rente, laquelle peut être majorée si vous quittez votre bien (d'un viager occupé, vous passez à un viager libre. Il faut prévoir cette éventualité dans l'acte).<br /><br />Autre solution alternative : vendre la nue-propriété de votre bien. Cela peut intéresser un investisseur redevable de l'ISF qui veut placer de l'argent. Dans ce cas vous gardez la jouissance de votre bien et pouvez même le louer pour percevoir un loyer.<br /><br />Cordialement<br />J. LOUIS<br /><br />NEW DEAL IMMOBILIER<br />Réseau immobilier Low Cost<br />Agence AIX LES BAINS / ANNECY / ANNEMASSE / LYON

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  • Invité - navarro

    Bonjour,<br />J'envisage un réméré car j'ai besoin de garder mon habitation pour encore 4 à 5 ans. Au bout de cinq ans, je ne pourrais pas trouver d'établissement financier pour me preter la valeur du prix de rachat compte tenu du montant élevé et de mon âge. La solution serait que je puisse trouver un acheteur pour le bien immobilier qui me permettrais avec l'argent de la vente de payer le montant de rachat du réméré. Mais le bien ne m'appartiens plus !!! Serait-il possible d'indiquer une clause au contrat qui permetrait cette opération.<br />Cordialement

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