Exonération de la plus-value immobilière

écrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER agence immobilière LOW COST - réseau immobilier

 

 

Les plus-values immobilières réalisées par des particuliers sont imposées à 34,5% depuis le 1er juillet 2012 (prélèvements sociaux inclus) sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix de cession, avec heureusement de nombreux correctifs et exonérations. L'imposition sur la plus-value immobilière concerne les cessions à titre onéreux de tout bien immobilier (maison, appartement, terrain...) ainsi que des droits y afférents (parts sociales par exemple). Les mutations à titre gratuit comme les donations n'y seront pas soumises.

 

Si vous souhaitez vendre un appartement imposé lourdement à l'impôt sur les plus-values et ensuite donner le prix de la vente à vos enfants, il peut être judicieux de donner l'appartement aux enfants (hors champ de la plus-value) qui se chargeront eux-mêmes de le revendre.

Par ce biais vous « blanchirez » la plus-value de l'appartement. En effet, le prix d'acquisition, égale à la valeur stipulée dans la donation (ou sa valeur vénale s'il y a eu sous estimation), sera certainement équivalent au prix de cession, ce qui écartera toute plus-value lors de la revente de l'appartement.

cas d'exonération de la plus-value immobilière

 

 

NEW DEAL IMMOBILIER, agence immobilière low cost, vous propose ici d'étudier les cas d'exonération de l'impôt sur la plus-value immobilière comme suit :

Exonération de la plus value immobilière lors de la vente de la résidence principale

Le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €

Le bien immobilier cédé est détenu depuis plus de 30 ans

La première cession d’une résidence secondaire

Autres cas d'exonération de la plus-value immobilière

 

Le bien immobilier constitue la résidence principale

Aucun impôt sur la plus-value immobilière n'est dû lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du cédant au moment de la cession. Un immeuble est considéré comme la résidence principale lorsqu'il constitue la résidence habituelle et effective du contribuable.

L'administration admet l'exonération lorsque le bien constituait l'habitation principale jusqu'à sa mise en vente.

Forum sur la plus-value immobilière

La cession définitive doit cependant intervenir dans un délai normal. Il est souvent dit que ce délai ne doit pas dépasser une année. En réalité, en l'absence de texte précis, l'administration peut retenir un délai inférieur ou supérieur selon les faits. Le cédant doit accomplir toutes les diligences pour la mise en vente du bien depuis qu'il ne l'occupe plus. Cela peut se prouver par la signature d'un mandat de vente auprès d'une agence immobilière, mais là encore tout est question de fait : si le prix, manifestement exagéré, fait obstacle à la vente, l'administration pourra en tirer des conséquences et écarter l'exonération.

Il est également important de ne pas louer le bien entre le moment de sa libération et celui de sa vente définitive. Ainsi, en louant son appartement pendant un ou deux mois seulement, l'exonération ne pourra plus s'appliquer, même si l'appartement constituait la résidence principale antérieurement à la location.

L'exonération est susceptible de concerner les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale, sous réserve que leur vente soit concomitante avec celle dudit logement.

En outre, le bénéfice de l'exonération est possible pour l'associé d'une SCI qui occupe, comme résidence principale, le bien appartenant à ladite société. 

Le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €

L'imposition des plus-values immobilières ne s'applique pas pour les cessions inférieures ou égales à 15.000 €. Le seuil s'apprécie par rapport à la valeur en pleine propriété du bien immobilier ou d'une partie seulement dudit bien.

Lorsque l'immeuble cédé est détenu en indivision, le seuil de 15.000 € s'apprécie en fonction des quotes-parts. Par exemple, un appartement appartient à concurrence de 90 % à Monsieur X. et les 10 % restant à Madame Y.. L'appartement est vendu au prix de 150.000 €. En l'espèce, seule Madame Y peut bénéficier du présent cas d'exonération, car le prix de cession correspondant à sa quote-part dans l'indivision est égal à 15.000 € (150.000 € x 10 %).

En cas de cession d’un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15.000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété.

Pour illustrer ce cas : l'usufruit d'un appartement est détenu en totalité par Antoine. Yannick et Noëlle détiennent quant à eux respectivement 70 et 30 % de la nue-propriété. L'appartement est vendu pour une somme de 42.000 €. Le seuil d'imposition est apprécié comme suit :

- 42 000 € pour Antoine, ce qui correspond à la valeur en pleine propriété du bien immeuble cédé ;

- 29 400 € (42 000 € x 70 %) pour Yannick, ce qui correspond à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété ;

- 12 600 € (42 000 € x 30 %) pour Noëlle, ce qui correspond à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété.

En conséquence, Antoine et Yannick seront soumis à l’impôt (et aux prélèvements sociaux) sur la plus-value dès lors que le montant retenu pour l’appréciation du seuil d’imposition est, en ce qui les concerne, supérieur à 15 000 €, tandis que Noëlle en sera exonérée.

Le bien immobilier cédé est détenu depuis plus de 22 (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux)


Afin de calculer la plus-value nette imposable il faut appliquer sur la plus-value brute un abattement, lequel peut aboutir à une exonération lorsqu'il atteint 100%.

Depuis le 1er septembre 2013 deux barèmes d'abattement coexistent pour calculer l'imposition sur la plus-value immobilière.
Pour l’impôt sur le revenu, l'abattement annuel est de 6% à partir de la 6ème année de détention jusqu’à la 21ème et de 4% pour la 22ème année révolue. Ce barème d'abattement entraîne donc une exonération de la plus-value au bout de 22 ans de détention.

Toutefois, l'exonération n'est pas totale, car les prélèvements sociaux, CSG et CRDS sont soumis à un autre échelonnement, à savoir, un abattement annuel de 1,65% par an à partir de la 6ème année de détention jusqu’à la 21ème, puis de 1,60% pour la 22ème année de détention révolue et enfin de 9% à partir de la 23ème année de détention jusqu’à la 30ème révolue. L'exonération de la plus-value immobilière intervient donc au bout de 30 ans de détention en ce qui concerne les prélèvements sociaux.

Il est ici précisé que l'impôt sur le revenu connaît une imposition de 19% et les prélèvements sociaux, une imposition de 15,5%.

Un appartement acquis le 1er juin 2000 sera exonéré dudit impôt si sa revente intervient après le 1er juin 2030. L'abattement prend en compte les années révolues : si la vente de l'appartement intervenait dans sa trentième année, par exemple le 23 février 2030, l'abattement serait de 100% pour l'impôt sur le revenu et 91% pour les prélèvements sociaux.

Sauf exception, le point de départ du délai est la date de l'acte constatant la mutation du bien immobilier.

Pour la cession de bien émanant d'une indivision successorale ou conjugale, la date de départ est celle de l'entrée de l'immeuble dans l'indivision. Cependant, cela est possible uniquement si le cédant est indivisaire depuis l'origine de l'indivision.

 

La première cession d’une résidence secondaire

A compter du 1er février 2012, le vendeur peut demander une exonération de la plus value immobilière lorsqu’il vend un logement qu’il n’utilise pas comme résidence principale. Cette exonération s’applique sous certaines conditions :

- l’immeuble vendu, ne constituant pas sa résidence principale, doit être affecté à l’habitation

- Le vendeur ne doit jamais avoir bénéficié de cette exonération auparavant

- Le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale depuis les quatre ans (minimum) qui précède la vente (que ce soit directement ou par le biais d’une société).

- Le vendeur doit remployer le prix de vente dudit bien immobilier dans l’acquisition ou la construction de la résidence principale, et ceci dans un délai de 24 mois.

 

Le remploi du prix conditionne le bénéfice de l’exonération. Si la totalité du prix est remployée, le vendeur sera totalement exonéré. Si seulement une fraction du prix est remployée, le vendeur sera exonéré à hauteur de cette fraction.

 

Cette exonération est facultative, il faut qu’elle soit demandée par le vendeur. Elle ne peut s’appliquer qu’une seule fois.

 

Dans l’hypothèse où le vendeur a mis en vente un logement et qu'il acquiert sa résidence principale avant d'avoir effectivement vendu ce logement, il pourra tout de même bénéficier de l’exonération à condition que la mise en vente du logement (secondaire) soit antérieure à l'acquisition de l'habitation principale ; que la cession du logement soit réalisée dans un délai normal suite à la mise en vente ; et que le prix soit remployé dans l'acquisition d'une résidence principale.

Autres cas d'exonération de la plus-value immobilière

Plus rares, nous ne ferons que citer les autres cas d'exonération de la plus-value, à savoir :

* le bien constituait la résidence principale d’une personne retraitée ou handicapée placée en établissement d’hébergement

* le bien est détenu par un titulaire de pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité ;

* le bien fait l'objet d'une expropriation ;

 

* le bien a constitué la résidence principale du cédant et n'a fait l'objet depuis lors d'aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d'un établissement mentionné aux 6° ou 7° de l'article L.312-1 du code de l'action sociale et des familles si, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, il n'est pas passible de l'impôt de solidarité sur la fortune et n'a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l'article 1417 du CGI et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement

* le bien a été échangé dans le cadre d'une opération de remembrement ou assimilée;

* Au titre de la cession d'un droit de surélévation au plus tard le 31 décembre 2014, à condition que le cessionnaire s'engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition.

 

Retrouvez plus d'informations sur le viager et la plus-value immobilière.

 

NEW DEAL IMMOBILIER, Agence immobilière LOW COST

J. LOUIS, diplômé notaire

Questions sur la plus-value immobilière

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />Votre problème est une question de fait laissée à l'appréciation de l'administration fiscale. Il n'y a pas de délai prévu légalement qui imposerait un délai minimum d'occupation.<br /><br />Toutefois, dans une instruction du 14 janvier 2004 l'administration fiscale impose une résidence habituelle et effective pour bénéficier d'une exonération de la plus-value immobilière, ce qui n'est pas bien respecté dans votre cas.<br /><br />Ci-dessous un extrait de ladite instruction :<br /><br />"Sont considérés comme résidences principales au sens du 1° du II de l’article 150 U du CGI, les<br />immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Les droits<br />relatifs à ces biens peuvent également bénéficier de cette exonération.<br />1. Résidence habituelle et effective<br />- La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside<br />habituellement pendant la majeure partie de l'année.<br />Il s'agit d'une question de fait qu'il appartient à l’administration d'apprécier sous le contrôle du juge de<br />l'impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l'année dans un endroit et six mois dans un autre, la<br />résidence principale est celle pour laquelle l'intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation.<br />- Résidence effective. Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence."<br /><br />Je pense qu'une revente rapide de la résidence principale pourrait entraîner une exonération de la plus-value si la revente est due à un cas qui ne dépend pas de votre simple convenance (par exemple une mutation professionnelle)...<br /><br />Essayez un recours hierarchique en expliquant les raisons du bref délai entre votre acquisition et votre vente. C'est la seule chose que vous pouvez tenter, mais je reste très sceptique sur l'issue.<br /><br />Cordialement<br />NEW DEAL IMMOBILIER, <br />Immobilier low cost AIX LES BAINS / CHAMBERY / ANNECY / LYON<br />Réseau immobilier LOW COST

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  • Invité - julien

    Bonjour,<br /><br />j'ai reçu il y a quelques mois une demande d'information concernant ma déclaration d'impôts de 2006 et plus particulièrement l'exonération de la plus valu qui ma été accordé suite a la vente de mon appartement ainsi que le credit d'impot accordé pour la rénovation de celui ci.<br /><br />Suite a l'envoi des pieces justificatives un avis de redressement ma été attribuer pour le motif suivant:<br /><br />- l'appartement concernant la plus valu n'a pas été détenue suffisamment longtemps pour être considéré comme résidence principale et ne peut donc être exonéré de l'imposition sur la plus valu a ce titre le credit d'impot pour le changement des fenêtres et la rénovation électrique du dit appartement doit également être rembourser.<br /><br />Aujourd'hui il s'agit de prêt de 15 000€ qui me sont réclamé et je n'ai pas les moyens de régler une telle somme dans les 30jours.<br /><br />j'ai acquis cet appartement au mois de février 2006 qui était loué a l'époque, la veille de la signature l'agence immobilière me notifie que le locataire était parti. J'ai donc donné ma dédite de mon appartement que j'occupais en location et décida de faire les travaux de rénovation pour pouvoir occuper cet appartement qui était alors peu salubre (pas de chauffage, fenêtres en mauvaise états, pb électrique...)<br /><br />2 mois plus tard ma dédite arrivant et les travaux presque fini j'ai emménagé dans cet appartement, constatant de tres gros pb d'humidité je décida de le revendre au mois d'aout de la même année, vente effectué le 28aout 2006 par le même notaire.<br /><br />Les impots ne prennent donc en considération qu'une date d'emménagement en avril 2006 et une date de déménagement en juillet 2006 (date a laquelle j'ai trouvé un appartement en location)<br /><br />Il considère donc que ca ne peut etre pris comme résidence principale et que je doit donc payer la plus valu et rembourser le credit d'impot perçu sur le changement des fenêtres et électricité et installation chauffage<br /><br />Pouvez vous m'éclairer ?<br /><br />Cordialement

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />Non il n'y a rien à faire...<br /><br />Je ne sais pas dans quelles conditions a été faite l'estimation.<br />Si lors de la succession la vente de la maison était hors de question et que votre mère avait une espérance de vie supérieure à 15 ans, ça pouvait être plus judicieux de sous-estimer légèrement votre maison...<br /><br />En effet, les honoraires du notaire sont assis sur la valeur déclarée donc c'était plutôt dans votre intérêt à l'époque.<br /><br />Vous n'avez donc pas de solution miracle et l'estimation de la maison était peut être intéressante par rapport à votre dossier...<br /><br />Pour réduire la plus-value immobilière, essayez de voir à quelle date vous avez hérité de la maison. Si le décès de votre père est intervenu le 11 décembre 2000 par exemple, essayez de repousser l'acte authentique de vente au 12 décembre pour bénéficier de 10% d'abattement suplémentaire.<br /><br />Cordialement<br />NEW DEAL IMMOBILIER Agence immobilière LOW COST<br />Réseau immobilier d'agents indépendants<br />Aix les Bains, Chambéry, Annecy et Lyon

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  • Invité - Almeras

    Bonjour<br /><br />Notre père est décédé il y a 10ans.<br />Pour mes deux sœurs et moi, il allait de soit que quel que soit leur statut juridique, tous les biens "appartenaient" à notre mère. En conséquence, nous ne nous sommes pas préoccupé des estimations du notaire. Nous considérions que notre mère était chez elle. Il n'était absolument pas imaginable que sa maison soit vendue de son vivant.<br />Notre mère vient de décéder.<br />Et c'est là qu'on découvre que la maison avait été très sous estimée après le décès de notre père en mai 2000: 650 000 francs soit 100 000 euros.<br />Cette maison construite en 1962-1963 va être vendue 190 000 euros et vu la sous estimation (qui n'a pas été de notre fait) après le décès de notre père il semble d'après le notaire que nous allons devoir au titre d'impôt sur la plus value 1 500 euros chacun soit 4 500 euros au total.<br />Il semble que si la maison avait été estimée à un prix plus correct (disons autour de 150 000 euros en mai 2000 ) cela n'aurait rien changé au frais de successions au moment du décès de notre père et aujourd'hui nous n'aurions pas à verser 4 500 euros.<br /><br />N'y a-t-il rien à faire face à cette situation ?<br /><br />Cordialement<br /><br />Jean

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />Effectivement, la plus-value immobilière ne sera pas due car votre maison constitue votre résidence principale.<br /><br />En revanche une différence importante entre le prix de vente et l'évaluation faite lors de la donation peut entraîner certaines interrogations de la part de l'administration fiscale.<br /><br />Celle-ci possède un droit de reprise en cas de sous évaluation.<br />Pour des droits d'enregistrement, cette possibilité de redressement fiscal est généralement ouverte jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle de l'enregistrement de la mutation.<br /><br />Donc, si la donation a été faite il y a plus de trois ans vous ne devriez pas avoir de redressement fiscal.<br /><br />A noter que l'administration devra se reporter à la date de la donation pour faire une nouvelle évaluation du bien, sur laquelle seront calculés les droits qui auraient normalement dus lui être versés.<br /><br />Cordialement<br />NEW DEAL IMMOBILIER<br />Réseau immobilier LOW COST<br />LYON - ANNECY - GRENOBLE - CHAMBERY

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  • Invité - Delphine

    Bonjour,<br /><br />Mon compagnon a reçu dans le cadre d'une donation de son père (de son vivant) la maison dans laquelle nous habitons depuis plusieurs années. <br /><br />Cette maison lors de la donation a été sous évaluée et nous souhaiterions aujourd'hui la revendre. Estimée à 60.000 euros pour la donation, elle pourrait être revendue près du double aujourd'hui. <br /><br />J'ai cru comprendre que pour la résidence principale, il n'y avait pas d'imposition sur la plus-value. Mais y a t-il un risque de redressement fiscal ou autre risque du fait que la maison a été sous-évaluée au moment de la donation ? Est-ce qu'il y aurait des délais après lesquels on ne risquerait plus rien ?<br /><br />D'avance merci pour votre réponse éclairée, nous sommes un peu perdus, car nous n'avons pas deux fois le même avis aussi bien chez le notaire que chez le banquier, et personnellement nous n'y connaissons pas grand chose...<br /><br />Cordialement. Delphine.

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />L'imposition des plus-values immobilières n'est possible qu'en cas de mutation à titre onéreux (vente, échange...).<br />Une donation ou une succession est hors champ d'application de la plus-value immobilière.<br /><br />Si par exemple, vous possédez un appartement pour lequel vous devez payer 10.000 € à cause de la plus-value que vous allez faire en le vendant, il peut être envisageable de donner le bien à ses enfants, lesquels revendront l'appartement au même prix auquel il a été évalué dans la donation.<br /><br />Pour ce montage il faut bien entendu :<br />vouloir transmettre son patrimoine à ses enfants et vérifier que les droits et frais entraînés par la donation ne soient pas supérieurs à l'impôt sur la plus-value immobilière.<br /><br />Je précise ici que lors de la donation d'un bien immobilier il n'est parfois pas dans votre intérêt de sous-évaluer l'immeuble que vous donnez.<br />Si votre donataire souhaite revendre ledit bien rapidement et qu'il ne constitue pas sa résidence principale, le fait d'avoir sous évalué sa valeur lors de la donation (pour payer moins de droits) risque d'être lourdement sanctionné lors de sa revente.<br />L'imposition de la plus-value immobilière est plus importante que celle due lors d'une mutation à titre gratuit ou onéreux.<br /><br />Cordialement<br />Jérémy LOUIS<br /><br />NEW DEAL IMMOBILIER<br />Agence immobiliere LOW COST<br />Réseau immobilier LYON - GRENOBLE - ANNECY

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  • Invité - Arthur

    Bonjour,<br />je ne comprends pas trop lorsque vous parlez de "blanchir" la plus-value en donnant son bien immobilier à ses enfants... est-ce possible d'en dire plus?<br />Merci d'avance.

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br />Dans votre cas, s'il y a une plus-value lors de la vente de votre résidence secondaire, celle-ci sera imposée : peu importe l'utilisation que vous faîtes ultérieurement du prix de vente.<br />Cordialement<br />J. Louis<br /><br />NEW DEAL IMMOBILIER<br />Réseau immobilier LOW COST<br />ANNECY - LYON - ANNEMASSE - ALBERTVILLE

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  • Invité - Edouard

    Bonjour, pourriez vous me dire lors d'une vente (résidence secondaire) et réinvestissant dans une résidence principale dans la meme année, doit on quand meme payé la plus value.<br />merci.<br />Cdt.

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