Exonération de la plus-value immobilière

écrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER agence immobilière LOW COST - réseau immobilier

 

 

Les plus-values immobilières réalisées par des particuliers sont imposées à 34,5% depuis le 1er juillet 2012 (prélèvements sociaux inclus) sur la différence entre le prix d'acquisition et le prix de cession, avec heureusement de nombreux correctifs et exonérations. L'imposition sur la plus-value immobilière concerne les cessions à titre onéreux de tout bien immobilier (maison, appartement, terrain...) ainsi que des droits y afférents (parts sociales par exemple). Les mutations à titre gratuit comme les donations n'y seront pas soumises.

 

Si vous souhaitez vendre un appartement imposé lourdement à l'impôt sur les plus-values et ensuite donner le prix de la vente à vos enfants, il peut être judicieux de donner l'appartement aux enfants (hors champ de la plus-value) qui se chargeront eux-mêmes de le revendre.

Par ce biais vous « blanchirez » la plus-value de l'appartement. En effet, le prix d'acquisition, égale à la valeur stipulée dans la donation (ou sa valeur vénale s'il y a eu sous estimation), sera certainement équivalent au prix de cession, ce qui écartera toute plus-value lors de la revente de l'appartement.

cas d'exonération de la plus-value immobilière

 

 

NEW DEAL IMMOBILIER, agence immobilière low cost, vous propose ici d'étudier les cas d'exonération de l'impôt sur la plus-value immobilière comme suit :

Exonération de la plus value immobilière lors de la vente de la résidence principale

Le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €

Le bien immobilier cédé est détenu depuis plus de 30 ans

La première cession d’une résidence secondaire

Autres cas d'exonération de la plus-value immobilière

 

Le bien immobilier constitue la résidence principale

Aucun impôt sur la plus-value immobilière n'est dû lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du cédant au moment de la cession. Un immeuble est considéré comme la résidence principale lorsqu'il constitue la résidence habituelle et effective du contribuable.

L'administration admet l'exonération lorsque le bien constituait l'habitation principale jusqu'à sa mise en vente.

Forum sur la plus-value immobilière

La cession définitive doit cependant intervenir dans un délai normal. Il est souvent dit que ce délai ne doit pas dépasser une année. En réalité, en l'absence de texte précis, l'administration peut retenir un délai inférieur ou supérieur selon les faits. Le cédant doit accomplir toutes les diligences pour la mise en vente du bien depuis qu'il ne l'occupe plus. Cela peut se prouver par la signature d'un mandat de vente auprès d'une agence immobilière, mais là encore tout est question de fait : si le prix, manifestement exagéré, fait obstacle à la vente, l'administration pourra en tirer des conséquences et écarter l'exonération.

Il est également important de ne pas louer le bien entre le moment de sa libération et celui de sa vente définitive. Ainsi, en louant son appartement pendant un ou deux mois seulement, l'exonération ne pourra plus s'appliquer, même si l'appartement constituait la résidence principale antérieurement à la location.

L'exonération est susceptible de concerner les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale, sous réserve que leur vente soit concomitante avec celle dudit logement.

En outre, le bénéfice de l'exonération est possible pour l'associé d'une SCI qui occupe, comme résidence principale, le bien appartenant à ladite société. 

Le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €

L'imposition des plus-values immobilières ne s'applique pas pour les cessions inférieures ou égales à 15.000 €. Le seuil s'apprécie par rapport à la valeur en pleine propriété du bien immobilier ou d'une partie seulement dudit bien.

Lorsque l'immeuble cédé est détenu en indivision, le seuil de 15.000 € s'apprécie en fonction des quotes-parts. Par exemple, un appartement appartient à concurrence de 90 % à Monsieur X. et les 10 % restant à Madame Y.. L'appartement est vendu au prix de 150.000 €. En l'espèce, seule Madame Y peut bénéficier du présent cas d'exonération, car le prix de cession correspondant à sa quote-part dans l'indivision est égal à 15.000 € (150.000 € x 10 %).

En cas de cession d’un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15.000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété.

Pour illustrer ce cas : l'usufruit d'un appartement est détenu en totalité par Antoine. Yannick et Noëlle détiennent quant à eux respectivement 70 et 30 % de la nue-propriété. L'appartement est vendu pour une somme de 42.000 €. Le seuil d'imposition est apprécié comme suit :

- 42 000 € pour Antoine, ce qui correspond à la valeur en pleine propriété du bien immeuble cédé ;

- 29 400 € (42 000 € x 70 %) pour Yannick, ce qui correspond à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété ;

- 12 600 € (42 000 € x 30 %) pour Noëlle, ce qui correspond à la valeur de sa quote-part indivise en pleine propriété.

En conséquence, Antoine et Yannick seront soumis à l’impôt (et aux prélèvements sociaux) sur la plus-value dès lors que le montant retenu pour l’appréciation du seuil d’imposition est, en ce qui les concerne, supérieur à 15 000 €, tandis que Noëlle en sera exonérée.

Le bien immobilier cédé est détenu depuis plus de 30 ans

L'article 150-VC du Code général des impôts prévoit un abattement pour durée de détention s’appliquant sur la plus value brute et fixé à :

- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année,

- 4 % pour chaque année au-delà de la dix-septième année,

- 8 % pour chaque année au-delà de la vingt quatrième année.

Ainsi au bout de 30 ans, le vendeur est complètement exonéré d’impôt sur la plus value

Un appartement acquis le 1er juin 2000 sera exonéré dudit impôt si sa revente intervient après le 1er juin 2030. L'abattement prend en compte les années révolues : si la vente de l'appartement intervenait dans sa trentième année, par exemple le 23 février 2030, l'abattement serait de 92 % et non 100 %.

 

Sauf exception, le point de départ du délai est la date de l'acte constatant la mutation du bien immobilier.

Pour la cession de bien émanant d'une indivision successorale ou conjugale, la date de départ est celle de l'entrée de l'immeuble dans l'indivision. Cependant, cela est possible uniquement si le cédant est indivisaire depuis l'origine de l'indivision.

 

La première cession d’une résidence secondaire

A compter du 1er février 2012, le vendeur peut demander une exonération de la plus value immobilière lorsqu’il vend un logement qu’il n’utilise pas comme résidence principale. Cette exonération s’applique sous certaines conditions :

- l’immeuble vendu, ne constituant pas sa résidence principale, doit être affecté à l’habitation

- Le vendeur ne doit jamais avoir bénéficié de cette exonération auparavant

- Le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale depuis les quatre ans (minimum) qui précède la vente (que ce soit directement ou par le biais d’une société).

- Le vendeur doit remployer le prix de vente dudit bien immobilier dans l’acquisition ou la construction de la résidence principale, et ceci dans un délai de 24 mois.

 

Le remploi du prix conditionne le bénéfice de l’exonération. Si la totalité du prix est remployée, le vendeur sera totalement exonéré. Si seulement une fraction du prix est remployée, le vendeur sera exonéré à hauteur de cette fraction.

 

Cette exonération est facultative, il faut qu’elle soit demandée par le vendeur. Elle ne peut s’appliquer qu’une seule fois.

 

Dans l’hypothèse où le vendeur a mis en vente un logement et qu'il acquiert sa résidence principale avant d'avoir effectivement vendu ce logement, il pourra tout de même bénéficier de l’exonération à condition que la mise en vente du logement (secondaire) soit antérieure à l'acquisition de l'habitation principale ; que la cession du logement soit réalisée dans un délai normal suite à la mise en vente ; et que le prix soit remployé dans l'acquisition d'une résidence principale.

Autres cas d'exonération de la plus-value immobilière

Plus rares, nous ne ferons que citer les autres cas d'exonération de la plus-value, à savoir :

* le bien constituait la résidence principale d’une personne retraitée ou handicapée placée en établissement d’hébergement

* le bien est détenu par un titulaire de pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité ;

* le bien fait l'objet d'une expropriation ;

 

* le bien a constitué la résidence principale du cédant et n'a fait l'objet depuis lors d'aucune occupation, lorsque ce dernier est désormais résident d'un établissement mentionné aux 6° ou 7° de l'article L.312-1 du code de l'action sociale et des familles si, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, il n'est pas passible de l'impôt de solidarité sur la fortune et n'a pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue au II de l'article 1417 du CGI et si la cession intervient dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement

* le bien a été échangé dans le cadre d'une opération de remembrement ou assimilée;

* Au titre de la cession d'un droit de surélévation au plus tard le 31 décembre 2014, à condition que le cessionnaire s'engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acquisition.

 

Retrouvez plus d'informations sur le viager et la plus-value immobilière.

 

NEW DEAL IMMOBILIER, Agence immobilière LOW COST

Aix les Bains - Chambéry - Annecy

J. LOUIS, diplômé notaire

Questions sur la plus-value immobilière

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Commentaires   

#106 elise 24-06-2014 08:11
Bonjour nous vendons notre appartement résidence principale au même prix que nous l avons acheter en 2010 pour l achat d une maison allons nous payer une plus value sur cette vente merci
#105 chiaroni gabriel 19-02-2014 07:49
ma mère , ma fait donation en 85 de sont 2 pièces, donc elle et usufruitière et moi nu propriétaire jusqu'à aujourd'hui, cette appartement était sa résidence principale , sont état de santé c'est dégrader elle et rentré en maison de retraite sa pension retraite s'élevé a 600 euros et la maison de retraite a 2200 euros , si elle vend sont appartement entend que usufruitière.
doit telle payé la plus valu .
merci de votre reponsse
#104 Agnes 04-11-2013 23:12
Je souhaite utiliser le cas d'éxonération sur la première cession d'une résidence secondaire quand on n'a pas "été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédentes."
Comme #80 Sylvie QUENTIN j'ai cependant vécu 6 mois chez mes parents dans un appartement dont je suis nue propriétaire, eux étant usufruitiers et occupants.
Est-ce que cela m'exclue du cas d'éxonération?
#103 ESTEBAN 08-05-2013 16:58
Mes parents m'ont fait une donation-partag e de leur maison en octobre 1994, (valeur 20.000€). Mes parents sont décédés. Aujourd'hui, j'aimerais vendre ce bien 85.000€, sachant que j'ai investi 17.000€ pour améliorer ce bien, l'ayant loué pour payer le complément de la maison de retraite de ma mère. Aurai-je une plus-value et combien? Merci d'avance.
#102 Martine BONNET 04-05-2013 17:38
Bonjour,
j'envisage de quitter mon compagnon nous possédons une maison en indivision
que se passera-il si je change d'adresse surtout au moment de la vente je serai taxée de combien sur les plus valus ?
Merci pour votre aide.
#101 wauthy 01-04-2013 11:09
bonjour,
Mon mari al'opportunité de changer de cabinet médical et nous partons en location en septembre dans un autre département, nous avons mis notre maison en vente est-ce que nous serons touché par la plus-value sur la vente de notre maison ? qui peut nous renseigner sur la durée de l'exonération vu la conjoncture actuelle ? merci de votre réponse. cordialement
#100 demetz 27-02-2013 13:31
bonjour,

mon père est agriculteur et il a un terrain agricole qui est constructible. Son frère et sa soeur souhaitaient lui acheter une partie de ce terrain au prix agricole pour le revendre ensuite au prix constructible. Mais ils se sont aperçus qu'ils auraient de la plu-value à redonner. Donc ils proposent à mon père de leur faire une donation pour qu'ils puissent vendre leur terrain sans payer de plu-value. Est ce que c'est mon père qui payera donc cette plu-value, sachant qu'il est le dernier propriétaire?
Mon père ne peut pas nous faire( à ses 3 enfants) une donation de partage sachant qu'il nous en a fait une en 2007 pour pouvoir vendre un terrain en 4 parties égales.
Dans l'attente d'une réponse de votre part, je vous remercie d'avance.
#99 Jeanne Gaultier 24-02-2013 20:12
Bonjour,
Fatiguée de gérer du locatif avec des soucis de santé, j'aurais préféré passer à autre chose, mais voilà, il y à 5 ans, j'ai fait des donations à mes 2 enfants. A cette époque les règles fiscales n'étaient pas ce qu'elles sont aujourd'hui, loyers de meublés devenus peu attractifs et pourtant largement diminués pour trouver des locataires qui restent 1 an ou 2 en moyenne, travaux à faire après départ souvent, largement au-dessus du dépôt de garantie, entretien lourd, impayés, etc...Augmentat ion taxes Foncières et prélèvements sociaux, impossibilité de déduire au réel par manque de moyens. Le bien se déprécie faute d'entretien à cause de cette lourde fiscalité. Si je vends il y aura de la plus-value à 39 % alors que j'ai acquis l'immeuble il y a 40 ans,! Mes enfants nu-propriétaire s et moi usufruitière ne savons plus que faire ? Je me sens piégée. Merci d'avance de vos avis divers.
#98 BAUDE 02-01-2013 10:48
J'ai été muté dans le cadre de mon activité professionnelle en aout 2010.
J'ai mis en vente ma maison en vente et je ne l'ai vendue qu'en décembre 2012.
J'ai loué un logement et je n'ai jamais loué ma maison.
Quid de la plus value ?

Cordialement
Laurent
#97 Jean 29-12-2012 01:35
Bonjour
Nous souhaitons vendre en 2013, avec mes trois frere et soeurs, un terrain que nous possedons, à parts égales, en indivision.Jusq u'à quelle somme bénéficierons nous de l'exoneration de la plus value immobilière? Merci
#96 haluk 27-12-2012 11:45
bonjour

j ai mis en vente ma residence principale que jai acheté en 2008. en ce moment je construis ma maison neuf

je voulez savoir si je suis exonéré de ma residence principale actuel et aussi si un jourje revend ma futur residence avant les cinq ans de construcion estce que .je serai exonéré aussi ou bien je doit payer une tva sur la plus-value?????

merci
#95 sa 04-12-2012 15:37
bonjour

je possede un immeuble de 3 logements avec 3 locataires depuis 7ans
je reside dans un autre appartement qui est ma residance principal

si je retourne vivre dans mon immeuble, qui constituera donc ma residence principal avec 2 locataires, suis-je soumis à l'impot sur la plus value si je vends

merci
#94 J. LOUIS 16-10-2012 22:25
Bonjour,

Votre ancienne maison sera toujours considérée comme votre résidence principale tant que vous ne la louez pas et que vous mettez tout en oeuvre pour la vendre dans des délais normaux. La conjoncture actuelle peux justifier un délai supérieur à un an.

Cordialement.
#93 mickael 16-10-2012 15:22
bonjour, voila j'ai mis en vente ma maison voila 1an et elle est toujours pas vendu et dans un mois je déménage dans ma nouvelle maison que j'ai fait construire est se que je devrait payer une plus value? et si oui est ce que en réinjectant la totalité de la vente de la maison dans ma construction ceci m'éviterai de payer une plus value?
Merci
#92 J. LOUIS 13-10-2012 17:18
Bonjour,

votre notaire ne s'est pas trompé selon les éléments que vous donnez.

Pour bénéficier de cette exonération, le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale. Or vous étiez propriétaire de votre résidence principale même si aviez eu recours à un prêt pour financer l'acquisition. L'organisme bancaire n'est pas le propriétaire de votre maison, même s'il peut avoir une hypothèque à son profit.
Cordialement.
#91 Monteil 13-10-2012 15:51
Bjr, j ai vendu ma résidence secondaire en janvier 2012 et quelques mois après j ai solde le crédit de ma maison principale afin d en être totalement propriétaire . Je viens d apprendre sur votre site qu en cas d investissement totale de la somme dans ma résidence principale, il y a une exonération totale de plue value. Or évidemment mon notaire ne m'en a pas parlé du tout. Est ce toujours possible de demander aux împots le remboursement que j ai payé lors de la vente ? Merci
#90 PINA STE.LLA 06-10-2012 21:13
Bonjour,
nous allons acheter dans quelques mois notre 1ere maison (résidence principale) au prix de 200 000€ et pour environ 120000 € de travaux, nous souhaitons vendre 2x1250 m² de terrain à 200 000€ chaquun.
pour la vente de ces 2 terrains comment la plus valus sera t-elle calculé? peut-on etre exonéré d'import si la vente à lieux le meme jours que l'achat
#89 dejean 06-10-2012 13:24
Bonjour,
ma question porte sur 2 points, je suis propietaire en indivision d'un apt occupé depuis le début 1985 par mon frere indivisaire.
Je n'ai pas d'autres biens immobiliers , je suis locataire depuis toujours et l'apt a été toujours occupé par ma famille.
Aujourd'hui si je vends ce bien en indivision je dois payer une plus value car on considere que c'est pour moi une res secondaire!!mon frere handicapé est exempté , mais en même temps je dois partager la taxe fonciere avec lui , est ce normal? je suis lésé puisque je n'habite pas là, je paie mon loyer ailleurs et je dois partager les taxes comme si j'étais proprietaire resident!merci d'avance pour votre aide.
#88 pichonneau 02-10-2012 00:10
etant propriétaire d'un appartement sur paris depuis 1996 ,si je le vends dois payer une plus value sachant que la loi de 30 ans est passée en 2011
mreci de me répondre
#87 martine 17-09-2012 15:13
Bonjour,

Mes parents ont achetés un appartement il y a 17ans, j'ai occupé celui en résidence principale durant 15ans. Et n'a jamais été loué depuis. Mon père vient de décédé, les seuls héritiers sont ma mère et moi, doit-on payer la plus valu totale ou bien uniquement sur la part de ma mère? Nous devons le vendre car ma mère n'a pas les moyens de subvenir à ses besoins. Merci de vos réponses, la plus valu calculée est de 20 000€ ce qui représente 7ans de sa retraite!
#86 nicolas 16-09-2012 07:53
Bonjour, je possède un appartement ,que j ai loué pendant huit ans ,et depuis le 1er aout 2012 je l occupe en tant que residence principale.Aujo urd 'hui je souhaiterai le vendre sans avoir a payer de plus value.Que me conseillez vous de faire?je comptais eventuellement un compromis rapidement et attendre de payer ma taxe d habitation en novembre puis programer la vente definitive pour le 1er janvier 2013.Pensez que cela sera suffisant pour etre exonéré de cette vilaine taxe.Je ne voudrais pas faire de bétises! merci davance.cordial ement nicolas
#85 abidine 15-09-2012 16:03
bonjour
je cherche un conseil pour choisir entre 2 projets suivants
projet 1 : creer une sci ayant comme capital un appartement que j'ai paye totalement puis repartir une partie des parts entre mes 7 enfants mineurs
projet 2 : faire une donation de l'appartement à mes enfants et puis creer une sci pour eux qui sera geree par leur mere et qui devra acheter d'autres appartements pour les enfants
merci pour tout conseil
#84 pascal 10-09-2012 21:25
bonjour,
Ma maison secondaire en arriverra à 4 ans en juin 2013 où je la vendrai pour éviter les plus value,
Je souhaiterais démarrer une construction avant.
Est.ce que je pourrai être exonerer des taxes sur la pour value si je rachète une partie de mon crédit avec la pour value.

Merci
#83 Mane 28-07-2012 13:46
"Exonération plus-value si le bien est détenu par un titulaire de pension de vieillesse". Compte tenu de ce que je lis aujourd'hui sur d'autres sites, je suis surprise et ravie si c'est le cas de voir ici qu'au cas où nous bénéficions d'une pension de retraite, nous n'avons pas à payer la plus-value sur la vente d'un bien secondaire. En retraite anticipée pour raisons de santé, cela m'arrangerait de pouvoir vendre. Je ne trouve pas le texte de Loi, merci de bien vouloir confirmer en cas de vente en 2012 et 2013.
#82 mathilde 02-07-2012 16:58
Bonjour,
Je viens de recuperer un appartement que j'avais jusqu'à present, mis en location. Je vais de nouveau y vivre, mais d'ici combien de temps puis je pretendre à le vendre en beneficiant de l'exo de plus value. On m'a parlé d'un delai, d'environ 6mois, est ce le cas? En vous remerciant.
#81 kate 30-06-2012 16:07
bjr, Mes parents ont achetés une résidence secondaire début 2012, s'il viennent a décéder, est-ce que ma soeur et moi-même allons devoir la plus-value ?

Ils ont également une résidence principal, devons nous payer la plus-value sur leur résidence principal achété en 1980 (32 ans) ?

Vous remerciant par avance de vos réponses
Cordialement
Kate
#80 Sylvie QUENTIN 28-06-2012 16:22
Bonjour,
Ma maman et moi sommes propriétaire d'une maison (moi nue-propriétair e - elle usufruitière)de puis 2001.
Ce bien constitue sa résidence principale et une résidence secondaire pour moi et je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale.
Nous vendons ce bien (en faisant une plus value) pour la reloger selon les memes modalités.
Il s'agit d'une première cession.
Je ne serai toujours pas propriétaire de ma résidence principale
Les fonds vont etre remployés dans le mois de la vente

Dans ce cadre, il me semble comprrendre que je serai exonérée de la taxe sur la plus value.

Est-ce exact ? Ou bien, comme les fonds seront affectée à sa résidence principale et non à la mienne, devrais-je la payer ?

Merci pour votre réponse
Cordialement
#79 Leneau 22-06-2012 19:39
Bonjour,

Suite à un héritage de deux biens immobiliers, j'en ai cédé un lors de la succession pour pouvoir la régler. Aujourd'hui, quelques mois plus tard je souhaite céder le second (où il y aurait une plus-value d'environ 30 000 E) pour m'acheter ma première maison principale, pourrais-je bénéficier d'une exonération de plus-value bien que ce ne soit pas vraiment le premier bien que je vends?

En attente de votre réponse, Bien cordialement,
#78 laurent T 12-06-2012 21:22
Bonjour
Suite à un changement professionnel (juin 2010) rapide nous ne sommes pas arrivés à vendre notre maison ( acquis en decembre 2002) qui était en procédure judiciaire pour malfaçon nous avons donc choisit de faire louer cette maison le temps de la fin de la procédure . Nous sommes donc arrivé en région parisienne et consentit un prêt immobilier pour acheter une nouvelle maison . Ce jour nos locataires seraient intéréssés pour acheter notre première maison Y a t il moyen d' eviter la pluvalue etant donner les circonstances ? merci d 'avance de votre reponse
#77 olivier 07-06-2012 20:45
Bonjour,

j'envisage de céder à ma compagne environ 20% des parts de notre résidence principale pour un montant de 65000 euros. Nous avaons acheté en 2010 en indivision à 50/50.

Je voudrais savoir :
- si cette opération est soumise à fiscalité sur une éventuelle plus-value
- quels sont les montants des droits d'enregistremen t de l'acte correspondant

En vous remerciant par avance.

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