Déclaration d’insaisissabilité sur la résidence principale (ou biens immobiliers non professionnels)

écrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER Réseau - agence immobilière LOW COST Réseau de mandataires immobiliers

 

Face à ses créanciers professionnels, comment un entrepreneur individuel peut-il protéger sa maison ou son appartement qui constitue sa résidence principale, ou plus généralement ses biens immobiliers non affectés à son exploitation?

Les articles 2284 et 2285 du Code civil disposent que « quiconque s'est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir » et que « les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers ».

Un commerçant ou encore un artisan agissant comme entrepreneur individuel engagera la totalité de son patrimoine dans le cadre de son activité professionnelle, contrairement à une personne exerçant sous le couvert d’une société à responsabilité limitée.

A noter que constituer ce type de société limite la responsabilité surtout en théorie, car les créanciers, notamment les banques, demanderont souvent à ce que le dirigeant se porte caution. De plus, en cas de comptabilité mal tenue, les juges pourront retenir la confusion des patrimoines pour engager les biens personnels du dirigeant.

Plusieurs dispositions ont instauré des mesures destinées à protéger l’entrepreneur individuel.

La loi du 11 février 1994, dite loi Madelin, octroie à l’entrepreneur un droit de discussion sur ses biens professionnels. Ainsi, ses créanciers professionnels devront être désintéressés en priorité sur les biens professionnels de l’entrepreneur (biens nécessaires à l’exploitation) avant de pouvoir faire valoir leurs droits sur le reste du patrimoine.

Mais c’est surtout la loi du 1 août 2003 qui protège le plus efficacement (à défaut d’autres procédés) l’entrepreneur individuel en lui offrant la possibilité de déclarer sa résidence principale insaisissable, ainsi que l’ensemble de son patrimoine immobilier non affecté à un usage professionnel (loi du 4 août 2008). Cette déclaration connaîtra à court terme une alternative lorsque le statut d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) sera applicable.

La déclaration d’insaisissabilité nous incitera à aborder les points suivants :

- Bénéficiaires de la déclaration d’insaisissabilité

- Biens pouvant être déclarés insaisissables

- Effets de la déclaration d’insaisissabilité

- Comment déclarer un bien insaisissable

- Possibilités d’aménagements par le déclarant

- Entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL)

 

Bénéficiaires de la déclaration d’insaisissabilité

L’article L. 526-1 du Code de commerce prévoit qu’une déclaration d’insaisissabilité peut être faite par une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante.

Si un commerçant, un agriculteur, un artisan ou un professionnel libéral peut déclarer insaisissable son domicile ou tous biens immobiliers non professionnels, qu’en est-il de l’auto-entrepreneur ?

Bien que n’étant pas tenu de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés, l’auto-entrepreneur semble vraisemblablement pouvoir opérer une déclaration d’insaisissabilité à l’instar des autres professionnels cités plus haut.

Biens pouvant être déclarés insaisissables

Initialement la loi du 1 août 2003 permettait à l’entrepreneur individuel de déclarer sa résidence principale insaisissable. A présent, cette possibilité est élargie à l’ensemble de ses biens immobiliers non affectés à un usage professionnel.

Lors de la déclaration d’insaisissabilité seront désignés individuellement les biens immobiliers objet de la déclaration. En cas d’une acquisition ultérieure d’un autre bien immobilier, l’entrepreneur devra faire une nouvelle déclaration d’insaisissabilité (s’il souhaite également isoler ce bien), sauf si cet achat est effectué par le moyen d’un remploi, auquel cas l’insaisissabilité se reportera automatiquement sur le nouveau bien immobilier.

Bien que la loi utilise la notion de « droits sur l’immeuble », la déclaration d’insaisissabilité est inapplicable sur un bien immobilier appartenant à une société civile immobilière, dont l’entrepreneur individuel serait associé.

Lorsque le bien immobilier n'est pas affecté en totalité à un usage professionnel, la partie non destinée à un usage professionnel ne peut faire l'objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état descriptif de division. Toutefois, la domiciliation du déclarant dans son local d'habitation en application de l'article L.123-10 du Code de commerce ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l'objet de la déclaration, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire.

Effets de la déclaration d’insaisissabilité

Comme son nom l’indique cette déclaration rend insaisissable les biens immobiliers désignés dans l’acte. Les créanciers professionnels de l’entrepreneur ne pourront pas exercer un quelconque droit sur la résidence principale ou les autres biens immobiliers déclarés insaisissables.

Toutefois, la déclaration n’aura d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent postérieurement à la publication de la déclaration d’insaisissabilité.

De plus, la déclaration concerne uniquement les créances issues de l’activité professionnelle du déclarant.

On peut enfin rappeler que le conjoint de l’entrepreneur devra se garder de se porter caution si le bien déclaré insaisissable est un bien commun. Les créanciers garantis par la caution du conjoint auraient alors une possibilité d’évincer facilement l’insaisissabilité.

L’entrepreneur individuel conserve la libre disposition des biens immobiliers déclarés insaisissables.

Comment déclarer un bien insaisissable

La déclaration d’insaisissabilité doit obligatoirement être effectuée devant un notaire. Celui-ci procédera par la suite à la publicité de l’acte au Bureau des hypothèques compétent. Enfin, mention sera faite de la déclaration d’insaisissabilité dans un registre de publicité légale dans lequel est immatriculé l’entrepreneur individuel (à défaut d’immatriculation dans un tel registre professionnel, la déclaration doit être annoncée dans un journal d’annonces légales territorialement compétent).

Possibilités d’aménagements par le déclarant

L’entrepreneur individuel peut aménager sa déclaration pour l’adapter au mieux aux éventuelles évolutions de sa situation. Si le déclarant a la faculté de renoncer à tout moment à l’insaisissabilité de ses biens immobiliers, il peut également mettre en œuvre la renonciation uniquement pour certains biens, ou certains créanciers.

Cette plus grande liberté aboutit à créer une hiérarchie entre les créanciers professionnels, contraire à la motivation première de protection de l’entrepreneur. En effet, un créancier pourra par exemple demander (avec plus ou moins d’insistance) à l’entrepreneur individuel de déclarer insaisissables ses biens immobiliers, sauf à son égard. Par ce biais, le créancier en question primera les autres créanciers à qui l’insaisissabilité sera opposable. 

Entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL)

A court terme, il sera possible d’opter pour le nouveau régime d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL). Ce nouveau régime, créant un patrimoine d’affectation, permettra notamment à l’entrepreneur de déclarer ses biens à usage professionnel, seuls biens saisissables par ses créanciers professionnels. Précision étant ici faite qu’il sera toujours possible d’utiliser la déclaration d’insaisissabilité, mais la création du régime d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) devrait rendre rapidement obsolète la déclaration d’insaisissabilité.

 

NEW DEAL IMMOBILIER, Réseau low cost - Mandataires indépendants

Annecy - Chambéry - Aix les Bains

J. LOUIS, diplômé notaire

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Commentaires   

#23 grazou 13-04-2014 17:28
Bonjour,
Je suis artisan,j'ai une sarl et je me suis porté caution de mon bien personnel auprès de ma banque actuellement en redressement judiciaire.Est ce que je peux faire un acte d'insaisissabil ité auprès d'un notaire de mon bien personnel étant en redressement?
Merci de bien vouloir me répondre,urgent .
#22 Claude Chagnon 28-11-2013 11:35
Est-ce que la déclaration d'insaisissabil ité de la résidence principale est opposable au Fisc en cas de redressement fiscal d'une société ?
Il s'agit d'un appartement acheté par un couple, non marié ni pacsé, propriétaires chacun à hauteur de 50%.
Merci d'avance pour votre réponse.
Bien cordialement
#21 cateau sandra 01-10-2012 12:50
bonjour mon ami etant sous redressement fiscal a fait une ainsaisissabili té sur le bien familial en 2009 etant proprietaire depuis 2005 les organisme contentieux peuvent-ils lui saisir ses biens .cordialement
#20 Bertrand 10-09-2012 10:25
Bonjour,
Je vais créer une entreprise en auto-entreprene ur, et louer un local commercial pour y exercer mon activité. En cas de faillite de l'entreprise, le proprietaire pourra t il me demander de payer les 3 ans de loyer du bail commercial et saisir l'appartement dont je suis propriétaire? Ou ayant fait faillite il ne pourra rien faire. Ai-je intérêt à déclarer mon appartement insaisissable?
Merci par avance,
Cordialement
#19 vilain 24-08-2012 13:27
Nous sommes un couple marié sous régime de la communauté . Nous avons acheté une SARL avec des prêts bancaires auxquels nous nous sommes portés cautions .Pouvons nous faire une déclaration d'insaisissabil ité , sera-t-elle valable en cas d'impossibilité a rembourser les crédits notamment celui des parts sociales ?
#18 Clerc1 03-05-2012 15:16
@fred : comme le dispose l'article L526-1 du code de commerce, la déclaration d’insaisissabil ité n'est opposable qu'aux créanciers dont la créance (professionnell e) n'apparaitrait que postérieurement à la publication de la déclaration.
Aussi dans votre cas, une déclaration d’insaisissabil ité pourrait protéger votre bien contre une créance prochaine, mais en ce qui concerne votre prêt, qui a déjà été conclu, la déclaration ne pourra produire d'effet contre cette "sympathique banque française"
#17 fred 08-03-2012 18:25
bonjour ,
je suis commercant en eurl avec une caution solidaire sur mon pret pro auprès d'une de nos sympathique banque francaise , contraint de signé sous peine de voir avorter mon projet et ce malgré
le nantissement de mon fond de commerce , je souhaiterai donc faire une déclaration d'insaisissabil ité de ma maison .
est ce que dans ma situation c'est possible ou par qu'elle autres moyen cela le sera .
merci
#16 Salvatore 27-11-2011 08:50
Bjr
Pouvez vous m indiquer si le créancier apposant une hypothèque sur mon bien insaisissable a l époque ou j exerçais en nom propre ( aujourd hui Eurl)a la chance de recouvrir sa dette?
Ps : jugement a mon encontre décembre 2004 et ma déclaration insaissabilite janvier 2005 .. Et hypothèque déposée du créancier avril 2011!!
Merci d avance
#15 GARCIA 15-11-2011 22:10
Bonjour,
Je suis divorcée depuis peu. Mon ex-époux avait souhaité rendre sa part de notre maison insaisissable avant notre séparation suite à des ennuis professionnels. Afin de contracter un prêt pour me verser la prestation compensatoire à laquelle il a été condamné par le JAF, il demande à hypothéquer notre maison dans laquelle il vit toujours : comment m'assurer qu'il me versera la part due de la maison lors de la liquidation patrimoniale ? Dois-je signer l'accord pour cette hypothèque sans me piéger pour la suite ?
Merci pour vos conseils dont j'ai bien besoin.
#14 Indo 20-10-2011 18:04
Je pense qu'il est plus "utile" pour vous d'opter pour le statut d'EIRL qui vient créer un patrimoine d'affectation pour votre activité.

Vous apportez donc une masse de biens dans votre patrimoine "professionnel" et tout ce que vous n'apportez pas reste insaisissable par les hypothétiques créanciers "professionnels".

Attention, il ne faut pas oublier le statut d'EIRL ne vous "protège" pas des créances non professionnelles.

J'espère avoir été assez clair.

PS : les conditions pour être reconnu EIRL sont notamment définies à l'article L526-7 du Code de Commerce et le décret du 29 décembre 2010
#13 favac31 21-09-2011 18:35
bonjour,
Je vais m'installer en tant qu'auto-entrepr eneur, et mon activité, sera décoratrice d'intérieur et conseils en décoration. Mon bureau sera à mon domicile. Je n'y recevrais pas de clients, mais je pourrais le cas échéant faire des travaux de peinture sur des meubles pour des clients (dans mon garage). Je souhaite faire une déclaration d'insaisissabil ité sur ma maison, comment puis-je procéder ? et y aies-je droit ?
Merci d'avance pour votre réponse,
Cordialement
#12 nic 24-02-2011 22:50
Reda,

Cette déclaration n'est pas obligatoire mais conseillée dans le cas où votre patrimoine privé risquait d'être "touché" par une activité professionnelle défaillante.

Or, cette déclaration ne coûte "que" 300-500 € soit une somme négligeable pour une protection de patrimoine constitué toute une vie !
#11 reda 24-02-2011 20:48
bonsoir

La declaration d insaisissabilit e est- elle obligatoire ,pour creer une entreprise individuelle ?
merci d avance
#10 nic 24-02-2011 11:46
Cette déclaration d'insaisissabil ité couvrant le patrimoine personnel de l'exploitant, les frais peuvent-ils être réglés et être comptabilisés en charges sur sa comptabilité ?
#9 jaffré 20-02-2011 21:21
mon mari est artisan en ei et en redressement judiciaire (et surement en liquidation d'ici le mois prochain) peut on encore faire une insaisissabilit é sur la maison
#8 J.LOUIS 04-02-2011 00:44
Bonjour,

l'entrepreneur individuel engage l'ensemble de son patrimoine vis à vis de ses créanciers. Dès lors que son domicile en fait partie, les créanciers de l'entrepreneur individuel peuvent faire valoir leur créance sur la résidence principale, d'où l'intérêt d'une déclaration d'insaisissabilité.
A noter que la loi dite madelin impose la saisie des biens nécessaires à l'activité professionnelle en priorité par rapport aux autres biens.

Un régime matrimonial séparatiste est également un moyen de protection, du moins pour ne pas avoir de biens communs susceptibles d'être saisis.

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#7 Nogret 03-02-2011 19:20
Bonjour,
Est-ce-qu'un commerce ayant le statut de EI, et en redressement judiciaire peut mettre en péril son domicile quand aucune disposition n'a été prise pour éviter l'insaisissabil ité ?
#6 J.LOUIS 17-12-2010 15:53
Bien que vous ayez déclaré votre maison insaisissable, vous conservez le droit d'en disposer. Cette déclaration ne vous empêche donc pas de vendre votre maison ou simplement de l'hypothéquer.
Il n'y a pas à mettre un terme à la déclaration d'insaisissabil ité.
Dans les faits, la déclaration d'insaisissabil ité a une portée toute relative par rapport aux banques qui demanderont des garanties pour les prêts qu'elles peuvent octroyer. Si l'entrepreneur individuel n'a que sa résidence principale comme élément important de son patrimoine, il sera logique pour la banque de l'hypothéquer pour garantir le prêt.
Ne connaissant pas tous les éléments de votre situation, je vous invite à vous rapprocher de votre notaire pour avoir des réponses plus précises.

Bon courage,
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#5 lehmann 17-12-2010 15:13
Nous avons effectuer un dépôt de bilan ou nos 2 premiers prêt m'était en hypothèque le commerce, par la suite notre troisième prêt notre banquier a pris pour hypothèque notre maison. Celle-ci était insaisissable ! Nous avons bien envoyer 4 e-mails a notre banquier afin d'avoir un rendez-vous pour mettre ce troisième prêt en place. Mais malgré cela aucun rendez vous n'a pu être fixer suite a nos e-mails sans réponse de sa part. Jusqu'au jour ou nous avons du nous rendre cher le notaire pour signer l'acte du troisième prêt, la maison y était mis en hypothèque avec notre accord. Je me demande si il n'avait pas était plus raisonnable de la part du notaire d'annuler insaisissabilit é avons de signer quelconque papier ou contrat concernant notre troisième prêt. Nous avons aucune annulation concernant cet acte, et le prêt a était signer son autre issu possible de notre coter.
Questions:
Faut-il annuler l'insaisissabilit é avant de signer un nouveaux prêt ?
Et prendre la maison en tant qu'hypothèque.
Actuellement nous nous trouvons dans une situations désespérante ou le banquier essaie de nous ruiner pour notre troisième prêt qui est de 36. 000 €.
Que peut-ont faire ?
Quel solution est envisageable ?
#4 J.LOUIS 03-12-2010 18:03
Bonjour,

Vous pouvez vous rendre sur le site societe.com pour avoir des informations sur le statut juridique.

Le plus fiable est de demander au greffe un extrait K-bis. C'est grosso modo la carte d'identité de l'entreprise ou la société.
Ce document doit être le plus récent possible pour éviter tout problème d'obsolescence.

Cordialement
J.LOUIS
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#3 Etudiante 03-12-2010 15:12
Bonjour,
Je vous remercie de m'avoir répondu.
J'ai une 2ème question :

comment sait-on qu'un commerçant immatriculé au RCS (il est restaurateur) est un entrepreneur individuel??

merci d'avance.
#2 J.LOUIS 23-11-2010 10:24
Bonjour,

Le conjoint de l'entrepreneur n'a pas à intervenir car effectivement, la déclaration d'insaisissabil ité n'est pas un acte de disposition.

A noter que la déclaration d'insaisissabil ité ne fait pas obstacle aux créanciers du conjoint, même s'il s'agit de créances professionnelle s (sauf, dans ce dernier cas, à ce que le conjoint fasse également une déclaration d'insaisissabil ité).

Cordialement
J. LOUIS

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#1 Etudiante 22-11-2010 18:56
Bonjour,
une question sur la déclaration d'insaisissabil ité :

le conjoint doit-il intervenir lorsque les biens à déclarer insaisissables appartiennent à la cté, mais surtout qd l'un d'entre eux est le logement de famille?

on dit que 2 époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits en ce qui concerne les actes relatifs au logement de la famille mais ici l'entrepreneur ne dispose pas des biens lorsqu'ils les déclarent insaisissables! !

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