Déclaration d’insaisissabilité sur la résidence principale (ou biens immobiliers non professionnels)

écrit par Jérémy LOUIS / NEW DEAL IMMOBILIER Réseau - agence immobilière LOW COST Réseau de mandataires immobiliers

 

Face à ses créanciers professionnels, comment un entrepreneur individuel peut-il protéger sa maison ou son appartement qui constitue sa résidence principale, ou plus généralement ses biens immobiliers non affectés à son exploitation?

Les articles 2284 et 2285 du Code civil disposent que « quiconque s'est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir » et que « les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers ».

Un commerçant ou encore un artisan agissant comme entrepreneur individuel engagera la totalité de son patrimoine dans le cadre de son activité professionnelle, contrairement à une personne exerçant sous le couvert d’une société à responsabilité limitée.

A noter que constituer ce type de société limite la responsabilité surtout en théorie, car les créanciers, notamment les banques, demanderont souvent à ce que le dirigeant se porte caution. De plus, en cas de comptabilité mal tenue, les juges pourront retenir la confusion des patrimoines pour engager les biens personnels du dirigeant.

Plusieurs dispositions ont instauré des mesures destinées à protéger l’entrepreneur individuel.

La loi du 11 février 1994, dite loi Madelin, octroie à l’entrepreneur un droit de discussion sur ses biens professionnels. Ainsi, ses créanciers professionnels devront être désintéressés en priorité sur les biens professionnels de l’entrepreneur (biens nécessaires à l’exploitation) avant de pouvoir faire valoir leurs droits sur le reste du patrimoine.

Mais c’est surtout la loi du 1 août 2003 qui protège le plus efficacement (à défaut d’autres procédés) l’entrepreneur individuel en lui offrant la possibilité de déclarer sa résidence principale insaisissable, ainsi que l’ensemble de son patrimoine immobilier non affecté à un usage professionnel (loi du 4 août 2008). Cette déclaration connaîtra à court terme une alternative lorsque le statut d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) sera applicable.

La déclaration d’insaisissabilité nous incitera à aborder les points suivants :

- Bénéficiaires de la déclaration d’insaisissabilité

- Biens pouvant être déclarés insaisissables

- Effets de la déclaration d’insaisissabilité

- Comment déclarer un bien insaisissable

- Possibilités d’aménagements par le déclarant

- Entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL)

 

Bénéficiaires de la déclaration d’insaisissabilité

L’article L. 526-1 du Code de commerce prévoit qu’une déclaration d’insaisissabilité peut être faite par une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante.

Si un commerçant, un agriculteur, un artisan ou un professionnel libéral peut déclarer insaisissable son domicile ou tous biens immobiliers non professionnels, qu’en est-il de l’auto-entrepreneur ?

Bien que n’étant pas tenu de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés, l’auto-entrepreneur semble vraisemblablement pouvoir opérer une déclaration d’insaisissabilité à l’instar des autres professionnels cités plus haut.

Biens pouvant être déclarés insaisissables

Initialement la loi du 1 août 2003 permettait à l’entrepreneur individuel de déclarer sa résidence principale insaisissable. A présent, cette possibilité est élargie à l’ensemble de ses biens immobiliers non affectés à un usage professionnel.

Lors de la déclaration d’insaisissabilité seront désignés individuellement les biens immobiliers objet de la déclaration. En cas d’une acquisition ultérieure d’un autre bien immobilier, l’entrepreneur devra faire une nouvelle déclaration d’insaisissabilité (s’il souhaite également isoler ce bien), sauf si cet achat est effectué par le moyen d’un remploi, auquel cas l’insaisissabilité se reportera automatiquement sur le nouveau bien immobilier.

Bien que la loi utilise la notion de « droits sur l’immeuble », la déclaration d’insaisissabilité est inapplicable sur un bien immobilier appartenant à une société civile immobilière, dont l’entrepreneur individuel serait associé.

Lorsque le bien immobilier n'est pas affecté en totalité à un usage professionnel, la partie non destinée à un usage professionnel ne peut faire l'objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état descriptif de division. Toutefois, la domiciliation du déclarant dans son local d'habitation en application de l'article L.123-10 du Code de commerce ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l'objet de la déclaration, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire.

Effets de la déclaration d’insaisissabilité

Comme son nom l’indique cette déclaration rend insaisissable les biens immobiliers désignés dans l’acte. Les créanciers professionnels de l’entrepreneur ne pourront pas exercer un quelconque droit sur la résidence principale ou les autres biens immobiliers déclarés insaisissables.

Toutefois, la déclaration n’aura d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent postérieurement à la publication de la déclaration d’insaisissabilité.

De plus, la déclaration concerne uniquement les créances issues de l’activité professionnelle du déclarant.

On peut enfin rappeler que le conjoint de l’entrepreneur devra se garder de se porter caution si le bien déclaré insaisissable est un bien commun. Les créanciers garantis par la caution du conjoint auraient alors une possibilité d’évincer facilement l’insaisissabilité.

L’entrepreneur individuel conserve la libre disposition des biens immobiliers déclarés insaisissables.

Comment déclarer un bien insaisissable

La déclaration d’insaisissabilité doit obligatoirement être effectuée devant un notaire. Celui-ci procédera par la suite à la publicité de l’acte au Bureau des hypothèques compétent. Enfin, mention sera faite de la déclaration d’insaisissabilité dans un registre de publicité légale dans lequel est immatriculé l’entrepreneur individuel (à défaut d’immatriculation dans un tel registre professionnel, la déclaration doit être annoncée dans un journal d’annonces légales territorialement compétent).

Possibilités d’aménagements par le déclarant

L’entrepreneur individuel peut aménager sa déclaration pour l’adapter au mieux aux éventuelles évolutions de sa situation. Si le déclarant a la faculté de renoncer à tout moment à l’insaisissabilité de ses biens immobiliers, il peut également mettre en œuvre la renonciation uniquement pour certains biens, ou certains créanciers.

Cette plus grande liberté aboutit à créer une hiérarchie entre les créanciers professionnels, contraire à la motivation première de protection de l’entrepreneur. En effet, un créancier pourra par exemple demander (avec plus ou moins d’insistance) à l’entrepreneur individuel de déclarer insaisissables ses biens immobiliers, sauf à son égard. Par ce biais, le créancier en question primera les autres créanciers à qui l’insaisissabilité sera opposable. 

Entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL)

A court terme, il sera possible d’opter pour le nouveau régime d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL). Ce nouveau régime, créant un patrimoine d’affectation, permettra notamment à l’entrepreneur de déclarer ses biens à usage professionnel, seuls biens saisissables par ses créanciers professionnels. Précision étant ici faite qu’il sera toujours possible d’utiliser la déclaration d’insaisissabilité, mais la création du régime d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) devrait rendre rapidement obsolète la déclaration d’insaisissabilité.

 

NEW DEAL IMMOBILIER, Réseau low cost - Mandataires indépendants

Annecy - Chambéry - Aix les Bains

J. LOUIS, diplômé notaire

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  • Invité - nic

    Cette déclaration d'insaisissabilité couvrant le patrimoine personnel de l'exploitant, les frais peuvent-ils être réglés et être comptabilisés en charges sur sa comptabilité ?

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  • Invité - jaffré

    mon mari est artisan en ei et en redressement judiciaire (et surement en liquidation d'ici le mois prochain) peut on encore faire une insaisissabilité sur la maison

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />l'entrepreneur individuel engage l'ensemble de son patrimoine vis à vis de ses créanciers. Dès lors que son domicile en fait partie, les créanciers de l'entrepreneur individuel peuvent faire valoir leur créance sur la résidence principale, d'où l'intérêt d'une déclaration d'insaisissabilité.<br />A noter que la loi dite madelin impose la saisie des biens nécessaires à l'activité professionnelle en priorité par rapport aux autres biens.<br /><br />Un régime matrimonial séparatiste est également un moyen de protection, du moins pour ne pas avoir de biens communs susceptibles d'être saisis.<br /><br />NEW DEAL IMMOBILIER<br />Agence immobilière low cost<br />CHAMBERY - AIX LES BAINS - ANNECY

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  • Invité - Nogret

    Bonjour,<br />Est-ce-qu'un commerce ayant le statut de EI, et en redressement judiciaire peut mettre en péril son domicile quand aucune disposition n'a été prise pour éviter l'insaisissabilité ?

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  • Invité - J.LOUIS

    Bien que vous ayez déclaré votre maison insaisissable, vous conservez le droit d'en disposer. Cette déclaration ne vous empêche donc pas de vendre votre maison ou simplement de l'hypothéquer.<br />Il n'y a pas à mettre un terme à la déclaration d'insaisissabilité.<br />Dans les faits, la déclaration d'insaisissabilité a une portée toute relative par rapport aux banques qui demanderont des garanties pour les prêts qu'elles peuvent octroyer. Si l'entrepreneur individuel n'a que sa résidence principale comme élément important de son patrimoine, il sera logique pour la banque de l'hypothéquer pour garantir le prêt.<br />Ne connaissant pas tous les éléments de votre situation, je vous invite à vous rapprocher de votre notaire pour avoir des réponses plus précises.<br /><br />Bon courage,<br />NEW DEAL IMMOBILIER<br />Agence immo AIX LES BAINS - CHAMBERY - ANNECY

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  • Invité - lehmann

    Nous avons effectuer un dépôt de bilan ou nos 2 premiers prêt m'était en hypothèque le commerce, par la suite notre troisième prêt notre banquier a pris pour hypothèque notre maison. Celle-ci était insaisissable ! Nous avons bien envoyer 4 e-mails a notre banquier afin d'avoir un rendez-vous pour mettre ce troisième prêt en place. Mais malgré cela aucun rendez vous n'a pu être fixer suite a nos e-mails sans réponse de sa part. Jusqu'au jour ou nous avons du nous rendre cher le notaire pour signer l'acte du troisième prêt, la maison y était mis en hypothèque avec notre accord. Je me demande si il n'avait pas était plus raisonnable de la part du notaire d'annuler insaisissabilité avons de signer quelconque papier ou contrat concernant notre troisième prêt. Nous avons aucune annulation concernant cet acte, et le prêt a était signer son autre issu possible de notre coter.<br />Questions:<br />Faut-il annuler l'insaisissabilité avant de signer un nouveaux prêt ?<br />Et prendre la maison en tant qu'hypothèque.<br />Actuellement nous nous trouvons dans une situations désespérante ou le banquier essaie de nous ruiner pour notre troisième prêt qui est de 36. 000 €.<br />Que peut-ont faire ?<br />Quel solution est envisageable ?

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />Vous pouvez vous rendre sur le site societe.com pour avoir des informations sur le statut juridique.<br /><br />Le plus fiable est de demander au greffe un extrait K-bis. C'est grosso modo la carte d'identité de l'entreprise ou la société.<br />Ce document doit être le plus récent possible pour éviter tout problème d'obsolescence.<br /><br />Cordialement<br />J.LOUIS<br />NEW DEAL IMMOBILIER<br />Agence immobilière<br />Aix les Bains - Chambéry - Annecy

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  • Invité - Etudiante

    Bonjour,<br />Je vous remercie de m'avoir répondu.<br />J'ai une 2ème question : <br /><br />comment sait-on qu'un commerçant immatriculé au RCS (il est restaurateur) est un entrepreneur individuel??<br /><br />merci d'avance.

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />Le conjoint de l'entrepreneur n'a pas à intervenir car effectivement, la déclaration d'insaisissabilité n'est pas un acte de disposition.<br /><br />A noter que la déclaration d'insaisissabilité ne fait pas obstacle aux créanciers du conjoint, même s'il s'agit de créances professionnelles (sauf, dans ce dernier cas, à ce que le conjoint fasse également une déclaration d'insaisissabilité).<br /><br />Cordialement<br />J. LOUIS<br /><br />NEW DEAL IMMOBILIER<br />Agence immobilière AIX LES BAINS - CHAMBERY - ANNECY

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  • Invité - Etudiante

    Bonjour,<br />une question sur la déclaration d'insaisissabilité :<br /><br />le conjoint doit-il intervenir lorsque les biens à déclarer insaisissables appartiennent à la cté, mais surtout qd l'un d'entre eux est le logement de famille?<br /><br />on dit que 2 époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits en ce qui concerne les actes relatifs au logement de la famille mais ici l'entrepreneur ne dispose pas des biens lorsqu'ils les déclarent insaisissables!!

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