Bail emphytéotique

écrit par Jérémy LOUIS, NEW DEAL IMMOBILIER Réseau immobilier

Le bail emphytéotique est prévu à l'article L. 451-1 du Code rural, lequel dispose que "Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.".

Le bail emphytéotique a souvent pour but d’apporter une plus-value à un bien immobilier suite aux améliorations que le preneur doit effectuer. Si le contrat prévoit une telle clause d’amélioration, la redevance due sera généralement de faible importance.

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Le bail emphytéotique peut être une alternative au statut du fermage et procurer certains avantages. L'exploitant pourra exercer son activité sur les terres qu’il loue pendant une longue période avec la possibilité de céder ses droits à tout moment. Le propriétaire n’aura pas, quant à lui, à supporter les contributions et charges liées au bien immobilier objet du bail.

Le bail emphytéotique peut également permettre à une personne publique de mettre en valeur son patrimoine privé sans s’en déposséder définitivement.

Ce type de bail nécessite toujours l’intervention d’un notaire, car il doit obligatoirement faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques territorialement compétent.

L'étude du bail emphytéotique suivra le plan suivant :

Durée du bail emphytéotique

Obligations du preneur

Transfert d’un droit réel

Fin du bail emphytéotique

Fiscalité du bail emphytéotique

 

Durée du bail emphytéotique

L’emphytéose est un bail conclu pour une longue durée : 18 ans au moins, sans pouvoir dépasser 99 années. Aucune tacite reconduction n’est possible dans ce type de contrat.

Obligations du preneur

A la différence d’un bail à construction, le preneur (ou emphytéote) est souvent tenu d’améliorer le bien mais pas de construire (la construction est possible mais ne doit pas être obligatoire, auquel cas, le bail pourrait être requalifié en bail à construction).

Le preneur supporte l’ensemble des charges et contributions du bien immobilier donné à bail. Il doit également supporter les réparations grosses et menues, sans pouvoir effectuer des modifications entraînant une diminution de la valeur de l’immeuble.

Le preneur possède un droit de propriété sur les améliorations, constructions et plantations qu’il réalise.

Les améliorations ou constructions qui augmentent la valeur du bien, ne peuvent être détruites en fin de bail par le preneur, ni entraîner une indemnité à son profit.

Toutefois aucune obligation de reconstruire les bâtiments ne pèse sur l’emphytéote qui prouve qu'ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu'ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.

Transfert d’un droit réel

Un bail emphytéotique, qui peut avoir pour objet tous biens immobiliers corporels (terrain, maison, appartement…), entraîne un transfert de droit réel au profit du preneur.

Ainsi, un locataire, qui prend à bail emphytéotique un immeuble sis à Aix les Bains, pourra hypothéquer le bien, le vendre ou encore faire l’objet d’une saisie immobilière sur ledit bien.

Il est ici précisé que l’hypothèque, l’aliénation ou encore la saisie, ne portent que sur un droit réel temporaire.  Ces actes restent valides uniquement pendant la durée du bail emphytéotique.

En outre, l'emphytéote (le preneur à bail emphytéotique) peut constituer sur le bien objet du bail toute sorte de servitude. Ici encore, ces actes seront conclus pour un temps qui n'excédera pas la durée du bail et à charge d'avertir le propriétaire.

Fin du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique prend fin à l’arrivée de son terme ou de façon anticipée par le bailleur, dans l’hypothèse où il est autorisé à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose. Cette possibilité lui est permise à défaut de paiement de deux années consécutives, après une sommation restée sans effet.

Il en est de même en cas d'inexécution des conditions du bail emphytéotique ou si le preneur a commis sur le bien immobilier des détériorations graves.  Les tribunaux ont toutefois la faculté d’accorder un délai supplémentaire suivant les circonstances.

Bien sûr, d’un commun accord la résiliation du bail est toujours possible.

Fiscalité du bail emphytéotique

La conclusion d’un bail emphytéotique est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de 0, 60 %, liquidée sur le prix exprimé, augmentée des charges imposées au preneur, ou sur la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges. Elle est due sur le montant cumulé de toutes les années à courir.

S’il a été prévu un droit de reprise des constructions à la fin d’un bail emphytéotique de plus de 20 ans, celles-ci n'entreront pas dans l'assiette de la taxe.

Toute mutation des droits du bailleur ou du preneur entraîne l’imposition aux droits communs d’une vente ordinaire.

Les parties doivent établir une estimation de la valeur vénale du bien, sur laquelle porteront les droits dus. 

La résiliation amiable du bail emphytéotique est simplement soumise au régime des résiliations des baux ordinaires

En revanche, si dans le même cas une indemnité est prévue, celle-ci sera imposée au droit de 0,60 %.

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J. LOUIS, diplômé notaire

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Participant à cette conversation

  • Bonjour,<br />Une lointaine parente possède un ensemble immobilier dont elle habite une partie, comme résidence secondaire et loue une autre partie en meublé à des étudiants à petit prix, compte tenu de l’état, des locaux ainsi qu’une partie à l’abandon depuis plusieurs années.<br /><br />L'ensemble des bâtiments frôle la vétusté :<br />-Installation électrique catastrophique d’où risque important d’incendie<br />- plomberie en piteux état avec fuites fréquentes<br />- salles de bains, salles d’eau toilettes à changer <br /><br />Fortement dépressive avec une petite touche de parano, le coût de la rénovation, puis la partie recherche d’entreprise, choix des devis, surveillance des travaux l’affole, de plus elle craint de se faire arnaquer. <br />Pour ne pas avoir à se préoccuper de tout ça, elle souhaiterait me concéder un bail emphytéotique de 30 ans sur cet ensemble, à charge pour moi de le réhabiliter totalement, y comprit son logement actuel qu’elle souhaite conserver.<br /><br />Pour ce faire, je compte créer une SCI avec un ami entrepreneur<br /><br />Elle a consulté un notaire qui a poussé les hauts cris et a dit se refuser à enregistrer une telle opération qui en final ne serait qu’une source d’ennuis avec le fisc qui considérait qu’il s’agit d’une donation déguisée(sic)<br /><br />Il lui a conseillé de vendre. Ceci lui à donné un sérieux coût au moral vu que sentimentalement très attaché à cette propriété, elle veut la garder.<br /><br />Je suis perplexe car il me semble que cette opération soit tout à fait légale.<br /> Je compte joindre au bail<br />- un relevé de l’existant par un architecte de façon à déterminer clairement la partie locative lui revenant et décrivant l’état de l’existant pour l’ensemble des bâtiments<br />-une estimation par un professionnel de la valeur locative pour le calcul des droits dus au fisc(0.6% de la valeur locative calculée sur la totalité du bail à ma connaissance).<br />- présenter une liste des travaux de réhabilitation et un calendrier de réalisation en ce qui concerne son logement. <br /><br />Quelqu’un voit-il un problème dans ce montage ?<br />Mon calcul des droits est-il correct ?<br /><br />Merci d’avance pour vos réponses.

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  • Invité - BRUNET

    Les services fiscaux considèrent ils la mise en place d'un bail emphytéotique comme une cession d'immeuble ou comme une cession de droits (biens meubles)?<br />question indépendante des droits d'enregistrement à la constitution du bail, ou de mutation.

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  • Invité - ave

    Bonjour,<br /><br />Trop âgée pour entreprendre des travaux, je suis séduite par l'offre de voisins qui me proposent de prendre ces travaux à leur charge dans le cadre d'un bail emphythéotique. La propriété comporte plusieurs petits logements (1/3 environ de la surface totale) pour un rapport actuel de 20000€ annuels environ ; 1/3 reste à réhabiliter, de même que le dernier tiers, que j'occupe et qui devrait être mis aux normes actuelles. Sachant que la valeur à la vente de la maison se situe entre 350 et 400 000 euros, et que je continuerais à occuper le tiers rénové si possible jusqu'à la fin de mes jours, sur quelles bases un tel contrat pourrait-il se conclure ?<br />Merci infiniment pour votre aide,<br />Agathe

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  • Invité - raphaelle

    Bonjour, un bien est à vendre avec un terrain à bail emphythéotique. Le bail ce fini en 2031. est il interressant d'acheter le bien ? à la fin du bail, doit on réellement quitter le bien ?

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  • Invité - maryline

    bonjour, <br />lorsque des travaux sont à effectuer par une collectivité sur un bien soumis à un BEA et qu'une entreprise privée y exploite une activité, cette dernière peut elle demander des indemnisation au titre de la cessation de son activité du fait des travaux opérés par la commune ?<br />merci d'avance

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  • Invité - Biloa

    Merci de me répondre

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  • Invité - Biloa

    Bonjour,<br />Pourriez-vous m'indiquer qui paye la taxe foncière ? Le bailleur ou le locataire?

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  • Invité - Arnaud Chaillou

    bonjour,<br /><br />un petit terrain dans ma résidence sert de parking . Peut-on envisager de le louer aux résidents sous forme de bail emphyteotique?<br /><br />Merci.

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  • Invité - J.LOUIS

    Bonjour,<br /><br />Le mieux est bien souvent de faire au plus simple, c'est à dire convaincre le propriétaire de vous vendre son bien!<br /><br />Si c'est un problème d'imposition sur la plus-value, il vaut mieux que vous la répercutiez dans votre prix d'acquisition. Au final ça vous reviendra moins cher que de mettre en place un bail emphytéotique avec un pacte de préférence (= similaire à un droit de préemption au profit du bénéficiaire du pacte, vous en l'occurrence).<br /><br />Votre projet ne se prête pas au bail emphytéotique, lequel s'inscrit dans du long terme et il sera difficile de le mettre en adéquation avec vos souhaits ainsi que ceux du bailleur. L'opération est donc délicate à mettre en place et onéreuse.<br /><br />Une réforme de la plus-value devant intervenir courant 2011 pourra inciter le propriétaire à vendre son bien.<br /><br />NEW DEAL IMMOBILIER<br />Agence immobilière LOW COST<br />Chambéry - Annecy - Aix les Bains - Rumilly

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  • Invité - micmac

    Bonjour,<br />Je souhaite acquérir rapidement un immeuble dans le but de l'aménager en studios pour étudiants.<br />Le vendeur, pour des raisons personnelles(taxe sur les plus values probablement), ne souhaite pas réaliser la vente avant 3 ans.<br /><br />J'ai imaginé le scénario suivant:<br />Nous concluons rapidement un bail emphytéotique de 19 ans par exemple, incluant une promesse de vente de la part du bailleur, et une promesse d'achat de ma part,à une date donnée(à déterminer).<br /><br />Ceci me permettrait de jouir immédiatement de droits sur l'immeuble et d'engager des travaux avec un minimum de sécurité pour cet investissement et permettrait de reporter la vente à une date convenant au propriétaire.<br /><br />2 questions se posent<br />a-Des clauses de ce type sont elles légales?<br />b-Quels sont les frais engagés par ce contrat de bail?<br /><br />Merci pour votre aide

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