La commission de l'agence immobilière en cas de préemption du locataire est-elle nulle?

Par NEW DEAL IMMOBILIER, réseau de mandataires immobilier

 

En cas d’exercice d’un droit de préemption urbain, la commission de l’agence immobilière sera supportée par l’organisme qui préempte, dès lors que la commission d’agence ressort dans la déclaration d’intention d’aliéner.

En revanche, la question est plus délicate dans le cas où il est nécessaire de purger un droit de préemption du locataire en place. En effet, la commission de l’agence immobilière est-elle due lorsque l’offre de vente délivrée par le bailleur mentionne ladite commission en plus du prix de vente ?

Votre agence immobilière, NEW DEAL IMMOBILIER vous propose dans ce présent article de répondre à cette question.

Avant tout développement, nous vous renverrons vers l’article concernant la vente d’un bien immobilier occupé pour connaître plus en détail les cas de préemption du locataire, ainsi que leurs modalités.

La commission de l’agence immobilière est nulle en cas de préemption du locataire

Pour la jurisprudence, l’offre de vente est frappée de nullité dès lors qu’elle met à la charge du locataire, bénéficiaire du droit de préemption, le règlement de la commission due à l’agence immobilière.

L’agence immobilière mandatée par le propriétaire pour vendre son bien immobilier occupé par un locataire s’exposera donc au risque de voir sa commission évincée en cas de préemption.

La solution adoptée par la Cour de cassation semble logique. En effet, la commission de l’agence immobilière doit être justifiée par une mise en relation et une négociation avec un tiers acquéreur. Il en va donc différemment avec le locataire en place. Dans ce cas la rémunération de l’agence immobilière semble dépourvue de cause.

Pour éviter de travailler en vain et de voir sa commission supprimée au dernier moment, l’agence immobilière peut toutefois se protéger.

La commission de l’agence immobilière conventionnellement protégée en cas de préemption du locataire

Pour éviter de voir sa commission éluder, il existe une solution pour protéger l’agence immobilière.

Dans la rédaction des mandats de vente et des actes de vente, il convient de faire supporter la charge de la commission de l’agence immobilière à l’acquéreur pour des raisons fiscales. En effet, de cette manière les honoraires d’agence ne sont pas pris en compte pour calculer les droits d’enregistrement dus lors d’une vente immobilière. A l’inverse, si la commission incombe au vendeur, celle-ci augmente d’autant la base d’imposition.

Pour ces raisons, la pratique fait donc supporter les frais d’agence à l’acquéreur. Il ne s’agit pas d’une règle, encore moins d’un règle d’ordre public, il est donc tout à fait possible de faire supporter cette charge au vendeur, même si cela augmente l’assiette des droits d’enregistrement.

Pour préserver sa commission l’agence immobilière devra conclure un mandat de vente prévoyant que les honoraires d’agence seront payés par le vendeur. En outre, il faudra, lors de la délivrance de l'offre de vente au locataire, veiller à proposer le bien immobilier à un prix comprenant les frais d’agence, sans que cela ressorte.

Par exemple, il faudra éviter de mentionner 350.000€ frais d’agence inclus, mais seulement 350.000€ sans aucune autre indication (en ce qui concerne le prix). Le fait d’énoncer un prix avec la mention « frais d’agence inclus » peut être interprété (comme cela a déjà été le cas) comme faisant supporter les honoraires de l’agence immobilière au locataire, même si le mandat prévoit l’inverse.

Si les mesures ci-dessus mentionnées sont scrupuleusement suivies, en cas de préemption du locataire l’agence immobilière sera rémunérée directement par le propriétaire, conformément au mandat.

Travaillez dans l'immobilier avec New Deal Immobilier, nous recrutons des mandataires immobiliers.

 

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