Abattement exceptionnel de 30% sur la plus-value des terrains à bâtir

Suite à une déclaration du 29 août 2014 de M. Manuel VALLS, premier ministre, le régime des plus-values immobilières issues de la vente d’un terrain à bâtir a été modifié dans le sens d’un allègement fiscal. Outre un alignement sur le barème d'abattement des biens immobiliers bâtis (I), un abattement exceptionnel de 30% (II) a été instauré par l'administration fiscale.

I. Alignement sur le barème d'abattement des biens immobiliers bâtis

Depuis le 1er septembre 2014, les cessions de terrains constructibles bénéficient du même régime d’abattement que celui des biens immobiliers bâtis. Ce système d’abattement plus favorable permet d’obtenir une exonération de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

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Plus précisément, en ce qui concerne l’impôt sur le revenu lié aux plus-values (imposition de 19%), l’abattement se calcule comme suit :

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;

- 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

L’abattement est donc de 100% après 22 ans de détention.

Quant aux prélèvements sociaux (imposition de 15,5%), l’abattement se détermine de la manière suivante :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à 21ème ;

- 1,60 % pour la 22ème année de détention ;

- 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

L’assiette imposable par les prélèvements sociaux connaît donc un abattement de 100% après 30 ans de détention.

A ce régime général, le gouvernement a prévu un abattement exceptionnel de 30% profitant exclusivement aux vendeurs de terrains à bâtir.

II. Abattement exceptionnel de 30%

Cette annonce est assez paradoxale lorsque l’on sait que le gouvernement a tenté à deux reprises, lors des projets de loi de finance 2013 et 2014, de supprimer tout système d’abattement pour les cessions de terrains constructibles ! A l’époque, il justifiait cette suppression par la volonté d’éviter la rétention foncière causée par un système d’abattement incitant à une détention trentenaire. Cette sur-taxation des ventes de terrains à bâtir aurait entraînée l’effet inverse, avec des propriétaires qui seraient restés dans l’attente d’une fiscalité meilleure, d’autant plus que le régime des plus-values est modifié tous les 6 mois depuis 3-4 ans !

Conscient de son erreur, le gouvernement a donc fait machine arrière en instaurant cet abattement exceptionnel de 30%, lequel permet de calculer la plus-value nette après avoir appliqué les règles générales d’abattement ci-dessus expliquées.

De son côté, l’administration fiscale a précisé les propos tenus par M. Manuel VALLS. Ainsi, peuvent bénéficier de cet abattement, les mutations de terrains constructibles concernées par un avant-contrat (promesse ou compromis de vente) ayant acquis une date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. La vente définitive doit, quant à elle, être conclue au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle l’avant-contrat a acquis une date certaine (date à laquelle le contrat a par exemple été enregistré auprès de l’administration fiscal). Ce délai relativement important s’explique par le temps nécessaires et souvent long pour instruire un permis de construire purgé de tout recours.

Pour profiter de l'abattement de 30 % l’administration fiscale précise que l’acquéreur ne doit pas être un conjoint, un partenaire lié par un pacte civil de solidarité, un concubin notoire, un ascendant ou descendant du vendeur ou de l’une de ces personnes.

Ne peut également pas profiter de l’abattement une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.

Il convient de préciser ici qu’aucune loi ou texte de droit n’existe à l’égard de cet abattement exceptionnel de 30%, lequel est né d’une simple déclaration du premier ministre ! L’administration fiscale a repris cette déclaration en précisant certains points dans le BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques). Si, par exemple, une loi vient contredire la position de l’administration fiscale, le contribuable ne se verra pas pénaliser. En effet, les règles publiées au BOFIP demeurent opposables au fisc.

 

Ecrit par Jérémy LOUIS - Diplômé notaire

NEW DEAL IMMOBILIER, réseau immobilier de mandataires immobiliers

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